Tadilat için ruhsat gerekir mi? Hangi işler izne tabi?

Her tadilat için ruhsat gerekmez. 3194 sayılı İmar Kanunu, binanın taşıyıcı sistemini etkilemeyen boya, sıva, kaplama, doğrama, döşeme ve çatı onarımı gibi işleri ruhsattan muaf tutar. Taşıyıcı elemanlara dokunan, binanın dış görünüşünü, alanını ya da kullanım amacını değiştiren işler ise belediyeden ya da il özel idaresinden izin almayı gerektirir. Ruhsat gerekmese bile apartmanda kat maliklerinin onayı ayrıca gerekebilir.

Ruhsat istemeyen işler

Kanunun mantığı basittir: bina güvenliğini ve imar düzenini etkilemeyen bakım işleri için idareye gitmeniz gerekmez. Uygulamada şu işler bu gruba girer:

İç ve dış boya, badana, sıva ve derz yenileme
Seramik, parke, laminat gibi döşeme ve duvar kaplamalarının değişmesi
Kapı ve pencere doğramasının, boşluğun ölçüsü ve yeri değişmeden yenilenmesi
Mutfak dolabı, banyo vitrifiyesi, sıhhi tesisat ve elektrik hattının yenilenmesi
Oluk, yağmur borusu ve çatı örtüsünün, çatının biçimi değişmeden onarılması
Taşıyıcı olmayan bölme duvarın kaldırılması ya da yerinin değişmesi

Son madde en çok yanılınan yerdir. Bir duvarın taşıyıcı olup olmadığını kalınlığına ya da vurunca çıkardığı sese bakarak anlayamazsınız. Betonarme bir perde duvar sıvanınca tuğla duvardan farksız görünür. Eski yığma evlerde ise duvarların çoğu zaten taşıyıcıdır. Duvar kaldırmadan önce statik projeye bakılmalı, proje yoksa bir inşaat mühendisi yerinde görmelidir.

Bazı belediyeler muaf işlerde de iş başlamadan bilgi verilmesini isteyebilir. Kaldırıma iskele kurmak, moloz konteyneri koymak ya da yolu geçici kapatmak ise ruhsattan bağımsız olarak belediyenin iznine bağlıdır.

İzne tabi işler

Aşağıdaki işler, halk arasında “tadilat” diye anılsa da tadilat ruhsatı ya da yeni bir ruhsat gerektirir:

Kolon, kiriş, perde duvar ya da döşemede kesme, delme, kaldırma veya ekleme
Güçlendirme projesiyle yapılan her türlü müdahale
Kat ilavesi, çatı arasını yaşanabilir hacme çevirmek, çatı biçimini değiştirmek
Balkonu kapatarak odaya katmak, kapalı çıkma ya da ek bina yapmak
Cephede yeni pencere ya da kapı açmak, mevcut boşlukları büyütmek
Konutu dükkâna, ofise ya da kafeye çevirmek gibi kullanım amacı değişiklikleri
Bir daireyi ikiye bölmek, iki daireyi birleştirmek ya da bodrumu bağımsız bölüm yapmak

Bu işlerde süreç kabaca şöyle yürür: mimar ve inşaat mühendisi tadilat projesini hazırlar, imar müdürlüğü projeyi plana ve yönetmeliklere göre inceler, uygun bulursa ruhsat düzenlenir. Taşıyıcı sisteme dokunan işlerde yapı denetimi ve şantiye şefi de devreye girer. İş bitince değişikliğin iskân ve tapu kayıtlarına yansıması gerekir; aksi hâlde satışta, kredide ve sigortada sorun çıkar.

Değişiklik plan kurallarına aykırıysa, örneğin parselin emsali dolmuşsa, proje ne kadar özenli hazırlanırsa hazırlansın onay alamaz. Kat ilavesi ve balkon kapatma bu yüzden en çok hayal kırıklığı yaratan taleplerdir. Ayrıntılar için kat ilavesi ve balkon kapatma yazılarına bakabilirsiniz.

Apartmanda ruhsat tek başına yetmez

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binanın ana yapı kısımları, yani kolonlar, kirişler, dış cephe, çatı ve ortak alanlar, bütün kat maliklerinindir. Kendi dairenizin içinde olsa bile bir kolona dokunmak, cephedeki pencereyi farklı bir modelle değiştirmek ya da balkonu kapatmak çoğu durumda diğer maliklerin onayını gerektirir. İdare de bu tür başvurularda kat malikleri kararını isteyebilir.

Kiracıysanız durum bir adım daha uzar: ruhsat gerektirmeyen küçük işlerde bile ev sahibinin yazılı onayını almak, kira sözleşmesi bittiğinde “bu duvar neden yok” tartışmasını baştan önler. Ruhsat gerektiren işlerde başvuruyu zaten malik yapar.

Ruhsatsız ve onaysız yapılan bir değişiklik genellikle yıllar sonra, bir komşunun şikâyetiyle ya da daireyi satarken ortaya çıkar. O zaman eski hâle getirme kararı ve idari para cezası gündeme gelebilir. Daha önemlisi, kesilmiş bir kolon bütün binanın deprem güvenliğini düşürür ve bu, cezayla düzelecek bir şey değildir.

Emin değilseniz yazılı sorun

Bir işin ruhsata tabi olup olmadığı sınırda kalıyorsa, en sağlam yol idareye yazılı sormaktır. Kısa bir dilekçeyle yapmak istediğiniz işleri madde madde yazın, varsa basit bir kroki ve fotoğraf ekleyin, ada ve parsel numarasını belirtin. İmar müdürlüğünün yazılı cevabı, hem ustayla hem de ileride alıcıyla yaşanabilecek tartışmalarda elinizde belge olur.

Tadilat bittikten sonra da işlerin fotoğraflarını, faturaları ve varsa mühendis raporunu saklayın. Özellikle duvar kaldırdıysanız, kaldırılan duvarın taşıyıcı olmadığını gösteren bir belge yıllar sonra çok işe yarar.

Tokat’ta tadilata başlarken

Tokat’ta başvurulacak yer binanın konumuna göre değişir: belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyenin imar müdürlüğü, dışında il özel idaresi. Hangisine bağlı olduğunuzdan emin değilseniz ruhsatı kim verir yazısı yol gösterir.

Yerel olarak iki konuya ayrıca dikkat edin. Birincisi, Kuzey Anadolu Fayı il sınırları içinden, Kelkit vadisi boyunca geçer. Zemin kattaki bir dükkânda vitrini genişletmek için kolon kesmek burada küçük bir tadilat değil, bütün binayı ilgilendiren bir risktir. İkincisi, iç mekân işleri kışın da yürür, ama cephe, çatı ve beton gerektiren işleri kar ve don dönemine bırakmamak gerekir. Tarihi dokudaki ya da tescilli bir yapıdaki onarım ise ayrı kurallara bağlıdır ve koruma kurulunun iznini gerektirebilir.

Başlamadan önce kontrol listesi

Yapılacak işleri tek tek yazın; her birinin taşıyıcıya, cepheye, alana ya da kullanım amacına dokunup dokunmadığını işaretleyin.
Statik ve mimari projeyi belediye arşivinden ya da apartman yöneticisinden edinin.
Duvar kaldırma, delme ya da kesme varsa önce bir inşaat mühendisine gösterin.
Apartmandaysanız ortak alanlara dokunan işler için yazılı kat malikleri kararı alın.
İskele, konteyner ve moloz için belediyeye ayrıca sorun.
İzne tabi bir iş varsa ruhsat çıkmadan ustayı başlatmayın.
“Buna ruhsat gerekmez” sözünü, idareden teyit etmeden kabul etmeyin.