Bina bitince cins değişikliği ve kat mülkiyeti nasıl kurulur?

Bina bitince önce belediyeden ya da il özel idaresinden yapı kullanma izni, yani iskân alınır. Ardından tapu müdürlüğüne başvurulur: tapuda arsa olarak görünen taşınmazın cinsi bina olarak değiştirilir ve daha önce kurulmuş kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir; kat irtifakı kurulmamışsa kat mülkiyeti doğrudan kurulur. Sonunda her daire, kendi tapusu olan bağımsız bir bölüm olur.

Üç kavram, tek sıra

Cins değişikliği: Tapuda taşınmazın niteliğinin “arsa”dan “betonarme apartman” ya da “kargir ev” gibi bir niteliğe çevrilmesi.
Kat irtifakı: İnşaat bitmeden, onaylı projeye göre her bağımsız bölüm için arsa payı üzerinde kurulan hak. Kat karşılığı işlerde daireler genellikle bu aşamada paylaşılır.
Kat mülkiyeti: Bina tamamlanıp iskân alındıktan sonra her bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyet. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu düzeni anlatır.

Kısacası kat irtifakı “bina bitince bu daire sizin olacak”, kat mülkiyeti ise “bina bitti, bu daire sizin” demektir. Kat irtifakıyla yıllarca oturmak mümkündür, ama satışta, kredide ve mirasta eksik bir iş olarak karşınıza çıkar.

Kat irtifakı genellikle inşaat sürerken, onaylı mimari proje, bağımsız bölüm ve arsa payı listesi ile yönetim planı tapuya sunularak kurulur. Bu aşamada yapılan bir yanlışlık, kat mülkiyetine geçerken de aynen taşınır. Bu yüzden kat irtifakı belgelerini imzalamadan önce her dairenin numarasını, katını, cephesini ve arsa payını projeyle karşılaştırmak, sonradan yapılacak düzeltmelerden çok daha kolaydır.

Adım adım süreç

İskân başvurusu: Bina projesine uygun tamamlanınca yapı denetim kuruluşu, şantiye şefi ve proje müellifleriyle birlikte idareye yapı kullanma izni için başvurulur. İdare yerinde kontrol eder. Ayrıntısı iskân yazısında.
Tapu müdürlüğüne başvuru: Randevu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web Tapu sistemi ya da e-Devlet üzerinden alınabilir. Başvuruyu malikler ya da vekilleri yapar.
Belgeler: Genellikle yapı kullanma izni, onaylı mimari proje, bağımsız bölümleri ve arsa paylarını gösteren liste, yönetim planı ve kimlik belgeleri istenir. Bazı bilgiler idareden tapuya elektronik olarak gelir; güncel listeyi müdürlükten öğrenin.
Harç ve döner sermaye: Tutarlar yıla ve taşınmaza göre değişir; tapu müdürlüğü hesaplar.
Tescil: Cins değişikliği ve kat mülkiyeti tapuya işlenir, her bağımsız bölüm için ayrı tapu düzenlenir.

Arsa payı ve yönetim planı neden önemli

Arsa payı, her dairenin arsa üzerindeki ortaklık oranıdır. 634 sayılı Kanun’a göre arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı belirlenmelidir; büyüklük, kat, cephe ve manzara gibi etkenler bu değere girer. Arsa payı, ileride binanın yıkılıp yeniden yapılmasında ya da kentsel dönüşümde payınızı belirler. “Eşit bölelim” diye gelişigüzel yazılan paylar yıllar sonra anlaşmazlık çıkarır.

Yönetim planı ise binanın iç tüzüğü gibidir: ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı, yöneticinin nasıl seçileceği, otopark, depo ve bahçenin nasıl kullanılacağı burada yazar. Hazır bir metni kopyalamak yerine binanın gerçek durumuna göre düzenlemek, kat malikleri arasındaki tartışmaları baştan azaltır.

Depo, otopark ve bahçe kime ait

Kat mülkiyetinde en çok tartışma çıkan konu, dairelerin dışındaki alanlardır. Bodrumdaki bir depo, kapalı otoparktaki bir park yeri ya da zemin kat dairesinin önündeki bahçe; ya bir bağımsız bölümün eklentisi olarak tapuya yazılır ya da bütün maliklerin ortak alanı sayılır. Bu ayrım proje ve bağımsız bölüm listesinde baştan doğru yapılmazsa, yıllar sonra “bu depo benimdi” tartışmaları başlar.

Bu yüzden kat irtifakı kurulurken ya da en geç kat mülkiyetine geçerken şunları kontrol edin:

Her deponun hangi daireye eklenti olarak yazıldığı
Otopark yerlerinin ortak mı, daireye bağlı mı olduğu
Bahçe ve teras kullanımının yönetim planında nasıl düzenlendiği
Bağımsız bölüm numaralarının projeyle ve kapı numaralarıyla eşleştiği

Bağımsız bölüm listesindeki bir hata, tapuya işlendikten sonra ancak bütün maliklerin katılımıyla düzeltilebilir. Önceden yapılacak bir kontrol, sonradan aylarca sürecek bir işi önler.

Kat karşılığı işlerde dikkat

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım, kat irtifakı kurulurken tapuya yansır. Sözleşmede hangi dairenin kime ait olduğu ve müteahhide düşen dairelerin hangi aşamada devredileceği açıkça yazılmalıdır. Bina bitmeden bütün daireleri devretmek arsa sahibini korumasız bırakır; işin ilerleyişine bağlı kademeli devir bu yüzden sık başvurulan bir yöntemdir. Bu konu için kat karşılığı sözleşmesi yazısına bakabilirsiniz.

Tokat’ta iskân ve tapu işlemleri

Tokat’ta iskân başvurusunun nereye yapılacağı yapının yerine göre değişir: belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, dışında il özel idaresine. Tapu işlemleri ise taşınmazın bulunduğu ilçenin tapu müdürlüğünde yürür. Köy yerleşik alanında ruhsat aranmadan yapılan evlerde cins değişikliğinin hangi belgelerle yapılacağı ayrı bir konudur; bu durumda il özel idaresine ve tapu müdürlüğüne birlikte danışın.

Uygulamada en çok zaman kaybettiren şey, binanın projeden farklı yapılmış olmasıdır. Kapatılmış bir balkon, yaşanabilir hâle getirilmiş bir çatı arası ya da çekme mesafesine taşan bir ek, iskânı durdurur ve bütün malikleri bekletir. KTC Yapı’nın proje yönetimi ve şantiye şefliğini yaptığı Turhal’daki 300 konutluk yerleşke gibi büyük bir işte de tek bir evde de kural aynıdır: tapu sürecinin rahat ilerlemesi, binanın projesine uygun bitirilmesiyle başlar.

Sık yapılan hatalar

Kat irtifakı tapusunu yeterli sayıp iskânı yıllarca ertelemek.
Arsa paylarını değerlere bakmadan eşit dağıtmak.
Hazır yönetim planını binaya uyarlamadan kullanmak.
Projeye aykırı küçük değişikliklerin iskânı etkilemeyeceğini düşünmek.
Kat karşılığı işlerde bütün daireleri iş bitmeden müteahhide devretmek.
İskânı alınmamış daireyi “nasıl olsa tapusu var” diye alıp satmak.