Ruhsatı belediye mi verir, il özel idaresi mi? Tokat'ta yetki kimde?

Arsanız bir belediyenin sınırları ya da mücavir alanı içindeyse yapı ruhsatını o belediye verir; bu sınırların dışındaysa valilik adına il özel idaresi verir. Organize sanayi bölgelerinde yetki OSB yönetimindedir. Köy yerleşik alanında yapılacak bazı yapılarda ise ruhsat aranmaz, ama bu, kural olmadığı anlamına gelmez. Hangi gruba girdiğinizi öğrenmenin en kısa yolu, ada ve parsel numarasıyla en yakın belediyenin imar müdürlüğüne sormaktır.

Kanun yetkiyi nasıl bölüyor

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre yapı ruhsatı, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırların dışında valilikler tarafından verilir. Büyükşehir belediyesi olmayan illerde, Tokat da dahil, valilik adına bu işleri il özel idaresinin imar birimi yürütür.

Pratikte tablo şöyledir:

İl ve ilçe merkezleri: Tokat Belediyesi ve ilçe belediyeleri kendi sınırları ve mücavir alanları için imar durumu, ruhsat ve iskân verir.
Belde belediyeleri: Belde belediyesi olan yerlerde, o belediyenin sınırları içindeki işler beldeye aittir.
Mücavir alan: Belediye sınırının dışında kalan ama imar denetimi belediyeye bırakılmış alandır. Burada da yetkili belediyedir. Bu sınırlar zaman içinde değişebilir.
Köyler ve kırsal alan: Belediye ve mücavir alan dışındaki yerlerde il özel idaresi yetkilidir.
Organize sanayi bölgeleri: OSB sınırları içinde ruhsat ve iskânı OSB yönetimi verir.
Özel durumlar: Bazı kamu yapılarında, koruma alanlarında ve özel proje alanlarında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ya da ilgili kurumlar devreye girebilir.

Arsanızın kime bağlı olduğunu bulmak

Tapu bilginize bakın: e-Devlet’teki tapu bilgilerinizde il, ilçe, mahalle ya da köy adı ile ada ve parsel yazar. “Köy” ibaresi çoğu zaman il özel idaresini işaret eder, ama tek başına kesin değildir.
Parseli haritada görün: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün parsel sorgulama uygulamasında parselin yerini ve sınırlarını görebilirsiniz.
En yakın belediyeye sorun: Parselin kendi sınırları ya da mücavir alanı içinde olup olmadığını imar müdürlüğü söyler. Değilse sizi il özel idaresine yönlendirir.
Plan durumunu öğrenin: Parsel bir imar planı içinde mi, köy yerleşik alanında mı, yoksa plansız alanda mı? Uygulanacak kurallar ve istenecek belgeler buna göre değişir.

Bu bilgiyi yazılı almak, yani imar durumu belgesini edinmek, sonraki bütün adımları kolaylaştırır.

Parsel iki idarenin sınırında kalıyorsa, örneğin bir kısmı belediye sınırı içinde, bir kısmı dışında görünüyorsa, bunu kendiniz yorumlamayın. Sınır çizgileri haritalarda yaklaşık gösterilebilir. Her iki idareden de yazılı görüş istemek ve proje çalışmasını bu görüşe göre başlatmak, ileride yetki tartışması yaşamamanın yoludur.

Yetki değişince neler değişir

Başvurduğunuz idare değişse de ruhsatın temel adımları benzerdir: imar durumu, zemin etüdü, mimari ve statik projeler, yapı denetim sözleşmesi, proje onayı ve ruhsat. İskân, yani yapı kullanma izni de ruhsatı veren idareden alınır. Farklar çoğu zaman ayrıntıdadır:

Harç ve ücret tarifeleri idareye göre farklı belirlenir; güncel tutarı başvurduğunuz yerden öğrenin.
Bazı belediyeler başvuruyu ve proje onayını elektronik ortamda alır, bazı işlemler hâlâ dosya teslimiyle yürür.
İl özel idaresi geniş bir alana baktığı için yerinde kontrol günleri önceden planlanmalıdır.
Plan dışındaki alanlarda yönetmeliğin genel kuralları ve idarenin kendi uygulama esasları belirleyici olur.

Yanlış idareye yapılan başvuru zaman kaybettirir. Projeyi çizdirmeden önce yetkili idareyi netleştirmek, mimarınızın da doğru kurallara göre çalışmasını sağlar.

Köyde durum neden farklı

3194 sayılı Kanun, belediye ve mücavir alan dışındaki köylerin köy yerleşik alanında ve civarında yapılacak konut ve bazı tarımsal yapılar için yapı ruhsatı aranmayacağını söyler. Ama bu “her şey serbest” demek değildir: muhtarlıktan izin alınması, fen, sağlık ve deprem kurallarına uyulması, il özel idaresinin belirlediği esaslara göre yapılması gerekir. Köy yerleşik alanının sınırını da il özel idaresi bilir.

Bu sınırın dışındaki bir tarlaya yapılacak ev ise başka kurallara bağlıdır: çoğu zaman ruhsat gerekir, tarım arazisiyse 5403 sayılı Kanun kapsamında ayrıca izin aranır. Ayrıntılar için köyde ruhsat ve tarlaya ev yazılarına bakabilirsiniz.

Tokat’ta sık görülen karışıklıklar

Tokat’ın on iki ilçesinde merkezler belediye sınırları içindedir; ama merkezlerin hemen çevresindeki bağ, bahçe ve tarla bölgelerinde belediye sınırı, mücavir alan ve köy sınırı iç içe geçebilir. Turhal, Zile, Erbaa ya da Niksar’ın çevresinde arsa alan biri, “şehre beş dakika” diye belediyeye gittiğinde arsasının il özel idaresinin alanında kaldığını öğrenebilir. Bunun tersi de olur.

Yurt dışında yaşayıp köyündeki eski evin yerine yenisini yaptırmak isteyenler de sık sorar. Eski evin bulunduğu yerin köy yerleşik alanında kalıp kalmadığı, yeni evin hangi kurallara bağlı olacağını belirler. Bunu inşaata başlamadan il özel idaresinden öğrenmek, sonradan yıkım kararıyla karşılaşma riskini büyük ölçüde azaltır.

Hangi idareye bağlı olursanız olun, evin güvenliği zemine uygun bir temele ve deprem yönetmeliğine uygun bir projeye bağlıdır. Kuzey Anadolu Fayı’nın geçtiği Kelkit vadisinde bu daha da önemlidir. Ruhsat aranmayan bir köy evinde bile projeyi bir inşaat mühendisine yaptırmak sizin elinizdedir.

Başvurudan önce kontrol listesi

e-Devlet’ten tapu bilginizi alın; ada, parsel ve mahalle ya da köy adını not edin.
En yakın belediyeye parselin sınır içinde mi, mücavir alanda mı olduğunu sorun.
Değilse il özel idaresinin imar birimine başvurun.
Parselin plan içinde mi, köy yerleşik alanında mı olduğunu yazılı olarak öğrenin.
Arsa satın alacaksanız bu bilgileri tapu işleminden önce edinin.
“Köyde izin gerekmez” sözünü idareye teyit ettirmeden kabul etmeyin.