Mevcut binaya kat ilavesi yapılabilir mi, hangi izinler gerekir?

Mevcut bir binaya kat eklemek mümkün olabilir, ama iki şart birden sağlanmalıdır: imar planı o parselde ek kata izin vermeli ve mevcut binanın temeli, kolonları ve kirişleri bu ek yükü bugünkü deprem yönetmeliğine göre güvenle taşıyabilmelidir. Bunun için bir mühendis incelemesi, gerekirse güçlendirme, apartmanlarda kat maliklerinin onayı ve yeni bir ruhsat gerekir. “Temel sağlam, bir kat daha kaldırır” sözü bir mühendislik hesabı değildir.

Önce imar: o kat yasal olarak yapılabilir mi

Ek katın ilk engeli kâğıt üzerindedir. Parselin imar durumu şunlara izin vermelidir:

Kat adedi ya da bina yüksekliği: Mevcut bina zaten izin verilen kat sayısına ulaşmışsa, ek kat yapılamaz.
Toplam inşaat alanı (KAKS ya da emsal): Yeni katla birlikte toplam alan bu sınırı aşmamalıdır.
Plan notları ve özel durumlar: Koruma alanı, çatı biçimi ya da başka kısıtlamalar.

Bina yapıldığında yürürlükte olan plan ile bugünkü plan farklı olabilir. Güncel imar durumunu, ruhsatı veren belediyeden ya da il özel idaresinden alın. Ayrıntısı için imar durumu belgesi yazısına bakabilirsiniz.

Sonra statik: bina yeni katı taşır mı

İmar izin verse bile asıl soru taşıyıcı sistemdir. Bir kat eklemek, binanın ağırlığını ve deprem sırasındaki yükünü artırır. Bu yük; temele, zemin kat kolonlarına ve tüm birleşimlere biner. Bina yapılırken üstüne kat çıkılacağı hesaplanmadıysa, mevcut elemanlar bu yükü taşıyamayabilir.

İnceleme genel olarak şu adımlardan oluşur:

Belgeler: Binanın ruhsatı, onaylı mimari ve statik projesi, varsa zemin etüdü. Projeler belediye arşivinden istenebilir.
Yerinde tespit: Kolon, kiriş ve döşeme ölçülerinin projeyle karşılaştırılması; sonradan yapılan değişikliklerin belirlenmesi.
Malzeme: Betondan karot numunesi alınarak dayanımının ölçülmesi, donatının yerinin ve çapının tespiti. Karot testi için karot testi nedir yazısına bakabilirsiniz.
Zemin: Temelin ve zeminin ek yükü taşıyıp taşımayacağının değerlendirilmesi.
Hesap: Binanın ek katla birlikte Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne göre analiz edilmesi.

Bu incelemenin maliyeti ve süresi, binanın büyüklüğüne ve belgelerin durumuna göre değişir; teklifi yazılı alın. Projesi kaybolmuş, yıllar içinde birkaç kez tadilat görmüş bir binada tespit işi daha uzun sürer.

Sonuç üç şekilde çıkabilir: bina ek katı olduğu gibi taşır; güçlendirme yapılırsa taşır; ya da ek kat güvenli değildir. Üçüncü durumda en doğru karar, ek kattan vazgeçmek ya da binanın geleceğini baştan düşünmektir. Bu kararı güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı yazısında ele aldık.

Ek kat için hafif sistemler

Ek yükü azaltmak için yeni kat çoğu zaman hafif bir sistemle yapılır: çelik taşıyıcı ile gazbeton ya da panel duvarlar gibi. Hafif sistem, yükü azaltır ama ortadan kaldırmaz. Çelik katın da mevcut binaya nasıl bağlanacağı, deprem yükünü nasıl aktaracağı hesaplanmalıdır. Bina altta betonarme, üstte çelik olduğunda iki sistemin birlikte davranışı ayrıca mühendislik ister.

Güçlendirme gerekiyorsa, bu iş ek kattan önce yapılır. KTC Yapı, Tokat Gaziosmanpaşa Üniversitesi’nde kompost tesisi ve Ar-Ge binasında MR İnşaa Yapıları ile birlikte temel ve cephe güçlendirmesi, çelik çaprazlar ve çevre betonu uyguladı. Her binanın güçlendirme ihtiyacı ise kendi incelemesine göre belirlenir.

İzinler ve kat malikleri

Ek kat, yeni bir yapı gibi izne tabidir. Genel süreç şöyledir:

Kat malikleri: Apartmanda ek kat, binanın ortak yerlerini ve diğer maliklerin haklarını etkiler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerinin rızası gerekir; gereken onayın kapsamını bir avukata ya da notere danışın. Müstakil evde ise tapudaki tüm maliklerin onayı gerekir.
Projeler: Ek kat ve gerekiyorsa güçlendirme için mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır.
Ruhsat: İdareye başvurulur; yapı denetim ve şantiye şefi süreci yeni yapı gibi işler.
İskân ve tapu: Kat bitince yapı kullanma izni alınır, gerekiyorsa tapu kayıtları güncellenir.

İzinsiz eklenen kat kaçak yapıdır; yıkım kararı, para cezası ve satış sorunları doğurabilir. Ayrıntısı için kaçak yapının riskleri yazısına bakabilirsiniz.

Tokat’ta ek kat düşünenler için

Kuzey Anadolu Fayı il içinden geçer; 1942 Niksar–Erbaa depremi bu fayın bölgede neler yapabileceğini göstermiştir. Hesapsız eklenen bir kat, depremde binanın en zayıf halkası olabilir. Özellikle şu binalarda dikkatli olun:

Eski yönetmeliklere göre yapılmış, düz demirli ya da düşük dayanımlı betonlu binalar
Zemin katında dükkân açmak için kolon ya da duvar oynatılmış binalar
Daha önce izinsiz kat eklenmiş binalar
Taş, kerpiç ya da yığma köy evleri; bunlara beton kat eklemek ayrıca tehlikelidir

Ek kat inşaatı, çoğu zaman binada yaşam sürerken yapılır. Bu da ayrı bir planlama ister: mevcut çatının sökülmesiyle alttaki kat yağmura açık kalır, iskele ve malzeme taşıma binanın girişini ve bahçesini kullanır, gürültü ve toz komşuları etkiler. Çatı söküm tarihini hava tahminine göre seçmek, alttaki katı geçici örtüyle korumak ve iş güvenliği önlemlerini almak, şantiye şefinin işidir.

İç kesimlerde ve yüksek yerlerde yeni çatı kar yüküne göre hesaplanmalı; ek kat inşaatı, eski çatı açıkken kar ya da yağmura yakalanmayacak bir takvimle yapılmalıdır.

Sık yapılan hatalar

İmar durumunu sormadan ek kat planlamak.
“Temel zaten kalın” diyerek statik inceleme yaptırmamak.
Karot ve donatı tespiti olmadan bina dayanımını tahmin etmek.
Apartmanda diğer kat maliklerinin onayını almamak.
Gerekli güçlendirmeyi atlayıp yalnızca hafif malzemeye güvenmek.
Ruhsat almadan, “sonra af çıkar” düşüncesiyle kat eklemek.