Arsam imar planında yeşil alanda kalıyor, ne yapabilirim?

İmar planında park ya da yeşil alan olarak ayrılmış bir arsaya konut veya ticari yapı için ruhsat alınamaz, çünkü bu alanlar kamu kullanımına ayrılmıştır. Yine de tapu sizde kalır ve haklarınız vardır: imar uygulamasıyla yapılaşmaya açık bir yerden pay verilmesi, idarenin arsayı kamulaştırması, takas ya da plan değişikliği talebi gündeme gelebilir. Hangi yolun açık olduğu planın türüne, imar uygulamasının yapılıp yapılmadığına ve arsanın geçmişine bağlıdır. İlk adım, imar durumu belgesini almaktır.

Yeşil alan ne demek, neden ayrılır

İmar planları yalnızca konut ve ticaret alanlarını değil, park, okul, yol, otopark, cami ve sağlık tesisi gibi kamu hizmet alanlarını da gösterir. Bir parselin bu alanlardan birinde kalması, devletin o arsayı hemen aldığı anlamına gelmez; mülkiyet sizde durur. Ancak orada yapı ruhsatı verilmez. Arsa, idare onu kamulaştırana ya da plan değişene kadar bir tür bekleme hâlinde kalır.

3194 sayılı İmar Kanunu, kamu hizmet alanlarına ayrılan özel mülklerin idare tarafından imar programları çerçevesinde kamulaştırılmasını öngörür. Uygulamada bu süreç uzun sürebilir ve uzun bekleyiş birçok mal sahibini yargıya götürmüştür.

Önünüzdeki yollar

Durumu kesinleştirin: İmar durumu belgesi isteyin ve parselin tamamının mı, bir kısmının mı yeşil alanda kaldığını öğrenin. Yalnızca bir kısmı kalıyorsa geri kalanında yapılaşma mümkün olabilir.
İmar uygulaması yapıldı mı, sorun: Arsa, Kanun’daki imar uygulamasına (halk arasında “18. madde uygulaması”) henüz girmemişse, uygulama yapıldığında düzenleme ortaklık payı kesilir ve size yapılaşmaya açık bir bölgeden parsel verilebilir. Yeşil alanda kalan birçok arsa için olağan çözüm budur. Uygulama yapılmışsa ve arsa yine yeşil alanda kalmışsa durum farklıdır.
Kamulaştırma ya da takas isteyin: İdareye yazılı başvurarak arsanın kamulaştırılmasını ya da idarenin elindeki başka bir taşınmazla takas edilmesini talep edebilirsiniz. İdarenin bütçesi ve programı burada belirleyicidir.
Plan değişikliği talep edin: Mümkündür ama zordur. Yeşil alanı azaltan bir değişiklik kamu yararına aykırı görülebilir ve ancak güçlü bir planlama gerekçesiyle, çoğu zaman yerine eşdeğer alan ayrılarak savunulabilir. Talebi bir şehir plancısıyla hazırlamak gerekir.
Hukuki yol: Arsa uzun süredir kamulaştırılmıyorsa ya da idare onu fiilen park yapıp kullanıyorsa, mülkiyet hakkına dayanan davalar gündeme gelebilir. Bu, bir avukatın değerlendirmesi gereken bir konudur; süreler ve koşullar davanın türüne göre değişir.

Beklerken arsanızla ne yapabilirsiniz

Arsa yeşil alanda kaldığı sürece mülkiyet sizdedir; bunun hem hakları hem yükümlülükleri vardır. Emlak vergisi gibi mülkiyete bağlı yükümlülükler devam eder. Arsayı daha önce olduğu gibi bahçe ya da tarla olarak kullanmak çoğu durumda sürdürülebilir, ama yeni bir yapı, beton saha ya da kalıcı bir duvar yapmak ruhsat gerektirir ve büyük ihtimalle onay almaz.

Arsayı satmak da mümkündür; tapu devri için yeşil alanda olması engel değildir. Ancak alıcının durumu bilmesi gerekir, aksi hâlde satış sonrası uyuşmazlık çıkabilir. Değer konusunda gerçekçi olun: yeşil alandaki bir parselin değeri, yapılaşmaya açık komşu parsellerle aynı değildir ve değerlemesini bir lisanslı değerleme uzmanına yaptırmak sağlıklı olur.

Arsa hisseliyse, kamulaştırma, takas ya da dava gibi adımlarda bütün hissedarların durumu ayrıca önem kazanır. Ortak karar almak ya da ortaklığı gidermek gerekebilir. Bu konuda hisseli arsa yazısı fikir verir.

Plan askıdayken itiraz hakkı

Yeni bir imar planı ya da plan değişikliği onaylandığında, idare bunu ilan eder ve plan bir süre askıda kalır. Bu süre içinde mal sahipleri plana itiraz edebilir. Arsanızın yeşil alana alındığını askı döneminde fark ederseniz, gerekçeli itiraz dilekçesini süresi içinde vermek sonraki yolları da kolaylaştırır. Süreyi ilan metninden ya da imar müdürlüğünden öğrenin.

İtiraz reddedilirse idari yargıya başvurulabilir; bunun da kendine ait bir dava açma süresi vardır. Süreler kaçırıldığında elde kalan seçenekler daralır.

Tokat’ta yeşil alanda kalan arsalar

Şehir ve ilçe merkezleri büyüdükçe, eskiden bağ, bahçe ya da tarla olan parseller plana girer ve bir kısmı park, okul ya da yol alanı olarak ayrılır. Tokat’ta da Merkez’den Turhal’a, Zile’den Niksar’a kadar plan revizyonları sırasında parsellerin kullanım kararı değişebilir. Bu yüzden imar durumu belgesinin tarihi önemlidir; birkaç yıl önceki belge bugünkü planı yansıtmayabilir.

Yeşilırmak ve Kelkit boyundaki dere kenarı alanlar taşkın riski nedeniyle yeşil alan ya da yapı yasaklı alan olarak planlanmış olabilir. Böyle bir durumda kısıtlama arsanın kendi tehlikesinden kaynaklandığı için plan değişikliği beklemek gerçekçi değildir.

“İleride imar gelir” ya da “yakında yola cephe olacak” diye satılan arsalarda imar durumunu satıştan önce mutlaka belgeyle görün. Köy sınırları içindeki ya da plansız alandaki arsalarda sorulacak yer il özel idaresidir.

Bir başka yaygın durum da arsanın bir kısmının yola, bir kısmının yeşil alana, kalan küçük bir parçasının konut alanına düşmesidir. Bu kalan parça tek başına yapılaşmaya yetmeyecek kadar küçükse, komşu parsellerle birleştirme ya da imar uygulamasıyla yeniden düzenleme gündeme gelebilir. Böyle bir parselde kâğıt üstündeki hakların gerçekte neye karşılık geldiğini bir mimara ya da şehir plancısına hesaplatmak, yanlış bir yatırımın önüne geçer.

Sık yapılan hatalar

Plan değişikliği “nasıl olsa çıkar” diye yeşil alandaki arsayı yapı arsası değerinden almak.
Askı ilanını kaçırıp itiraz süresini geçirmek.
İmar uygulamasının yapılıp yapılmadığını öğrenmeden karar vermek.
Arsanın yalnızca bir kısmı yeşil alandayken bütün arsayı değersiz saymak.
Ruhsatsız “geçici” depo ya da baraka kurmak; kaçak yapı olarak yıkım kararına konu olabilir.
Dava açmadan önce süreleri ve koşulları bir avukata sormamak.