Eski bina güçlendirilmeli mi, yıkılıp yeniden mi yapılmalı?

Kararı binanın yaşı ya da görüntüsü değil, bir inşaat mühendisinin yapacağı performans analizi ve maliyet karşılaştırması verir. Betonu makul dayanımda, donatısı sağlam, zemini sorunsuz ve uzun süre kullanılacak bir binada güçlendirme çoğu zaman akılcı bir yoldur. Betonu çok zayıf, donatısı ileri derecede paslı, ağır düzensizlikleri olan ya da güçlendirmenin kullanışsız hâle getireceği bir binada ise yeniden yapım daha doğru olabilir. Her iki yolda da işe binanın gerçek durumunu ölçerek başlanır.

Kararı belirleyen sorular

Analiz ne diyor? Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’nin mevcut binalar bölümüne göre yapılan analiz, hangi elemanların ne kadar yetersiz olduğunu gösterir. Yetersizlik birkaç elemandaysa güçlendirme kolaylaşır; neredeyse bütün sistemdeyse iş zorlaşır.
Malzeme nasıl? Karot sonuçları ve donatı tespiti, mevcut betonun ve demirin güçlendirmeye uygun olup olmadığını gösterir. Dayanımı çok düşük betonda güçlendirmenin etkisi sınırlı kalır.
Zemin ve temel? Temel yetersizse güçlendirme temele kadar iner ve kapsam büyür.
Binanın geri kalanı? Tesisatı, yalıtımı ve çatısı da yenilenmesi gereken eski bir binada bu işler güçlendirmenin yanına eklenir.
İmar hakları? Bugünkü plan aynı parselde daha az inşaat hakkı veriyorsa yıkıp yeniden yapmak alan kaybı demek olabilir. Plan daha fazla hak veriyorsa yeniden yapım cazipleşir.
Bina boşaltılabilir mi? Güçlendirme de çoğu zaman binanın en azından bir süre boşaltılmasını gerektirir. İşletmeler ve kamu binaları için bu süre belirleyicidir.

Güçlendirme nasıl yapılır

Güçlendirme, binaya yeni taşıyıcı elemanlar ekleyerek ya da mevcutları büyüterek deprem yükünü taşıma kapasitesini artırmaktır. Başlıca yöntemler:

Betonarme perde eklemek: Binaya yeni perde duvarlar eklenir ve temele bağlanır. Deprem yükünün büyük kısmını bu perdeler alır.
Kolon mantolama: Mevcut kolonun etrafına yeni donatı ve beton sarılarak kesiti büyütülür.
Çelik çaprazlar: Çerçevelerin içine ya da cepheye çelik çapraz elemanlar eklenir; daha hafif ve hızlı uygulanabilir.
Lifli polimer sargılar: Kolonların sünekliğini artırmak için kullanılır; tek başına her binayı yeterli hâle getirmez.
Temel güçlendirme: Yeni perdelerin ve artan yüklerin zemine aktarılması için temel genişletilir ya da yeni temel yapılır.

Güçlendirme de bir projeyle başlar. İnşaat mühendisi güçlendirme projesini hazırlar, idareden gerekli izin alınır, uygulama yapı denetimi altında yürür. Projesiz yapılan “takviye” işleri binayı güçlendirmek yerine yeni düzensizlikler yaratabilir.

KTC Yapı, Tokat Gaziosmanpaşa Üniversitesi’nde kompost üretim tesisi ve MTAL Ar-Ge Merkezi binalarında temel güçlendirmesi, çelik çaprazlar ve çevre betonu uygulamasını MR İnşaa Yapıları ile birlikte yaptı.

Güçlendirme sırasında binada oturulur mu

Kısa cevap: çoğu zaman tam olarak oturulmaz. Perde eklemek ve kolon mantolamak için dairelerin içinde döşeme kırılır, duvarlar sökülür, temel kazısı yapılır. Toz, gürültü ve güvenlik nedeniyle bina genellikle ya tamamen ya da kat kat boşaltılır. Çelik çaprazların yalnızca cepheye eklendiği bazı işlerde kullanım devam edebilir, ama bu da projeye ve binanın durumuna bağlıdır.

Bu yüzden güçlendirme planlanırken yalnızca yapım süresi değil, kimin nerede kalacağı, eşyaların nereye taşınacağı ve dükkânların ne kadar kapalı kalacağı da hesaba katılmalıdır.

Güçlendirme, binayı yeniden döşemek için de bir fırsattır. Döşemeler zaten kırılacak, duvarlar zaten açılacaksa, eskimiş tesisatı, elektrik hatlarını ve yalıtımı aynı anda yenilemek, ileride ikinci kez kırıp dökmekten daha akılcıdır. Bunları güçlendirme projesiyle birlikte planlayın; aksi hâlde yeni perdeler, sonradan açılacak tesisat delikleri yüzünden zayıflatılabilir.

İki yolu yan yana koymak

	Güçlendirme	Yıkıp yeniden yapma
Süre	Genellikle daha kısa	Yıkım, proje, ruhsat ve inşaatla daha uzun
Kullanım	Kısmi ya da kısa süreli boşaltma	Bina tamamen boşaltılır
Sonuç	Mevcut bina yönetmelikteki hedefe getirilir	Bugünkü yönetmeliğe göre yeni bina
İmar hakkı	Mevcut yasal alan korunur	Bugünkü plana göre değişebilir
Sınırı	Malzeme ve zemin çok zayıfsa etkisi azalır	Yüksek bütçe ve maliklerin anlaşması gerekir

Karşılaştırma yapılırken yalnızca güçlendirmenin bedeline değil, yanında yapılacak tesisat, yalıtım ve iç mekân işlerine ve binanın kalan kullanım ömrüne de bakılmalıdır. Güçlendirmenin toplam bedeli yeniden yapıma yaklaşıyorsa yeniden yapım genellikle daha mantıklıdır. Bu eşiği her bina için mühendis ve gerçek bir maliyet hesabı belirler, kulaktan dolma bir oran değil.

Tokat’taki binalar için yerel bakış

Tokat’ta bu soru özellikle iki tür binada gündeme gelir: ilçe merkezlerindeki eski betonarme apartmanlar ve köylerdeki yığma taş ya da kerpiç evler. Apartmanlarda güçlendirme dairelerin içinde de çalışma gerektirdiği için kat maliklerinin birlikte karar vermesi ve ortak bir iş planı şarttır. Köy evlerinde ise duvarları birbirine bağlayan hatıllar, çatının hafifletilmesi ve temel iyileştirmesi gibi daha sade yöntemler mümkün olabilir; burada da bir mühendisin görmesi gerekir. Ayrıntısı eski köy evi yazısında.

Kuzey Anadolu Fayı’nın geçtiği Kelkit vadisinde ve Yeşilırmak boyunun yumuşak zeminlerinde temelin durumu kararı değiştirebilir. Kış da plana girer: temel, dış cephe ve beton işleri için kar ve dondan uzak bir dönem seçilmelidir.

Karar vermeden önce

Önce performans analizi yaptırın; karot ve donatı tespiti olmadan karar vermeyin.
Güçlendirme projesinin kapsamını ve binanın ne kadar süre boşalacağını yazılı isteyin.
Bugünkü imar haklarını öğrenin; yeniden yapımda kaç metrekare çıkacağını hesaplatın.
Güçlendirmenin yanında gereken diğer yenilemeleri de maliyete ekleyin.
Apartmandaysanız kat malikleri kararını yazılı alın.
Projesiz “takviye” tekliflerini kabul etmeyin.