İmar durumu belgesi nedir, nereden alınır, ne işe yarar?

İmar durumu belgesi, bir parselin imar planındaki yerini ve o parsele hangi şartlarla yapı yapılabileceğini gösteren resmî belgedir. Arsa belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse belediyenin imar müdürlüğünden, dışındaysa il özel idaresinden alınır. Evin kaç katlı olacağı, kaç metrekare yapılabileceği ve arsanın neresine oturacağı bu belgeden çıkar. Arsa alırken bakılacak ilk, proje çizdirirken kullanılacak temel belgedir.

Belgede neler yazar

İmar durumu belgelerinin biçimi idareden idareye değişse de içerik benzerdir. Okurken şu satırları arayın:

Plan kararı (kullanım): Parselin konut, ticaret, konut ve ticaret karışık, sanayi, tarım ya da yeşil alan gibi hangi amaca ayrıldığı. Konut alanında olmayan bir parsele ev yapılamaz.
TAKS (taban alanı katsayısı): Binanın zemine oturan izdüşümünün parsel alanına oranı. Evin zeminde ne kadar yer kaplayabileceğini söyler.
KAKS ya da emsal: Toplam inşaat alanının parsel alanına oranı. Bütün katların toplamının ne kadar olabileceğini gösterir. Ayrıntısı için TAKS ve KAKS yazısına bakabilirsiniz.
Kat adedi ya da bina yüksekliği: En fazla kaç kat ya da kaç metre yükseklik yapılabileceği.
Yapı nizamı: Ayrık, bitişik ya da blok nizam. Evin komşu binaya bitişik mi, ondan ayrı mı yapılacağını belirler.
Çekme mesafeleri: Binanın yoldan ve komşu parsellerden ne kadar uzakta durması gerektiği. Konu için çekme mesafesi yazısına bakabilirsiniz.
Yol ve kot bilgisi: Parselin cephe aldığı yolun genişliği ve binanın kotunun nereden alınacağı.
Terk ve özel hükümler: Parselden yol ya da kamu alanı için terk gerekip gerekmediği, plan notları, koruma alanı veya başka kısıtlamalar.

Sayıların ne anlama geldiğini bir örnekle görmek kolaylaştırır. Varsayalım ki 500 metrekarelik bir parselin imar durumunda TAKS 0,30 ve KAKS 0,60 yazıyor. Bu durumda bina zeminde en fazla 150 metrekare yer kaplayabilir ve bütün katların toplamı 300 metrekareyi geçemez. Yani iki katlı, her katı 150 metrekarelik bir ev yapılabilir; tek katlı bir ev ise 150 metrekarede kalır. Bu sayılar yalnızca örnektir: sizin parselinizin değerleri belgede yazar, bodrum ve çatı katının hesaba nasıl katılacağı ise mevzuata ve plan notlarına göre değişir.

Belgenin altındaki plan notları çoğu zaman göz ardı edilir, ama en önemli şartlar orada olabilir: çatı biçimi, bodrum kullanımı, otopark ya da cephe malzemesi gibi.

Nereden ve nasıl alınır

Parselin bilgilerini hazırlayın. İl, ilçe, mahalle ya da köy, ada ve parsel numarası. Bunlar tapuda yazar; e-Devlet’ten de görebilirsiniz.
Yetkili idareyi belirleyin. Belediye sınırları ve mücavir alan içinde belediye, dışında il özel idaresi.
Başvurun. Bazı belediyeler imar durumunu elektronik ortamda, bazıları dilekçe ile verir. Bazı belediyelerin internet sitesinde e-imar sorgulaması da bulunur; ancak oradaki bilgi bilgilendirme amaçlıdır, resmî belgenin yerine geçmeyebilir.
Harç ya da ücreti ödeyin. Tutarını idare belirler.
Belgeyi mimarla birlikte okuyun. Özellikle plan notlarını ve kot bilgisini tek başınıza yorumlamayın.

Belgenin ne kadar süre geçerli sayılacağı ve plan değişikliğinde ne olacağı idarenin uygulamasına bağlıdır. Belge eline geçtikten uzun süre sonra proje çizdirecekseniz güncel olup olmadığını yeniden sorun. Plan değişmişse eski belgeyle hazırlanan proje onaylanmaz.

Bu belge ne işe yarar

İmar durumu, üç farklı anda işe yarar:

Arsa alırken: Fiyatı, parselin kaç metrekare yapıya izin verdiği belirler. “Bu arsaya dört kat çıkar” sözünü belgeyle doğrulayın.
Proje çizdirirken: Mimar, binanın biçimini ve büyüklüğünü bu belgedeki sınırlara göre kurar. Belgeyi görmeden çizilen proje çoğu zaman baştan çizilir.
Ruhsat alırken: İdare, projeyi bu belgedeki şartlara göre inceler. Uyumsuz proje geri döner. Ruhsat sürecinin tamamı için Tokat’ta yapı ruhsatı yazısına bakabilirsiniz.

Kat karşılığı bir anlaşma düşünen arsa sahipleri için de belge önemlidir: müteahhidin yapacağı toplam alan ve dolayısıyla paylaşım, bu belgedeki şartlarla sınırlıdır. Aynı şekilde, bir arsanın değerini konuşurken alıcı ile satıcının elinde aynı tarihli belge olması, pazarlığı tahminden çıkarıp somut bir zemine taşır.

Tokat’ta imar durumu sorarken

Tokat’ta il merkezi ve ilçe merkezlerinde imar planları belediyelerdedir. Köylerde ise çoğu zaman bir imar planı bulunmaz; bu durumda “imar durumu” yerine idarenin o yer için uyguladığı kuralları sormak gerekir. Köy yerleşik alanı içinde ve dışında kurallar farklıdır; il özel idaresi bu ayrımı açıklar.

Birkaç yerel durumda belge özellikle dikkatle okunmalıdır:

Tarihi doku: Tokat merkezdeki eski dokuya yakın parsellerde koruma amaçlı plan ve koruma kurulu şartları devreye girebilir.
Dere ve ırmak kenarı: Yeşilırmak ve Kelkit boyunda ya da bir dere yatağına yakın parsellerde taşkın ve dere koruma şartları plan notlarında yer alabilir.
Tarım alanı: Plan dışında kalan ve tapuda tarla yazan araziler ayrıca 5403 sayılı Kanun kapsamındadır.

Belgede anlamadığınız bir kısaltma ya da not varsa, imar biriminden yazılı açıklama istemek hakkınızdır.

Sık yapılan hatalar

Arsayı imar durumunu görmeden, satıcının sözüne güvenerek almak.
Komşu parselin kat sayısını kendi parseli için geçerli saymak.
Plan notlarını okumadan yalnızca TAKS ve KAKS’a bakmak.
Yoldan terk gerekip gerekmediğini sormamak; terk, kullanılabilir alanı küçültür.
Eski tarihli bir belgeyle, plan değişikliğini kontrol etmeden proje çizdirmek.
Belediye sitesindeki sorgulama ekranını resmî belge yerine kullanmak.