Kaçak yapının riskleri: yıkım kararı, ceza ve satış sorunları

Ruhsatsız ya da ruhsatına aykırı yapılan bir bina, idare fark ettiği anda mühürlenebilir; inşaat durdurulur ve yapı ruhsata uygun hâle getirilmezse yıkım kararı alınır. Bunun yanında idari para cezası, imar kirliliği nedeniyle ceza soruşturması, tapuda cins değişikliği yapılamaması, kredi ve satışta sorunlar gelir. En büyük risk ise görünmeyendir: projesiz ve denetimsiz yapılmış bir binanın depremde nasıl davranacağını kimse bilemez.

Kaçak yapı ne demek

Halk arasında “kaçak” denen yapılar iki gruptur:

Ruhsatsız yapı: Hiç ruhsat alınmadan yapılmış bina, ek bina, kat ya da çatı katı.
Ruhsata aykırı yapı: Ruhsatı olan ama projesinden farklı yapılmış bina. Fazladan bir kat, kapatılmış balkon, çekme mesafesine taşan ek, dükkâna çevrilmiş daire ya da kesilmiş bir kolon bu gruba girer.

İkinci grup daha yaygındır ve daha kolay gözden kaçar. Ev sahibi ruhsatın varlığını bilir, ama binanın ruhsattaki projeye uyup uymadığını hiç kontrol etmemiştir. Sorun genellikle satışta, kredide ya da bir komşunun şikâyetinde ortaya çıkar.

İdarenin süreci nasıl işler

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre süreç kabaca şu sırayla yürür:

Tespit: Belediye ya da il özel idaresi denetimde, şikâyet üzerine veya yapı denetim bildirimiyle durumu tespit eder ve tutanak tutar.
Mühür ve durdurma: Yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur. Mührü bozup çalışmaya devam etmek ayrı bir suç oluşturur.
Süre verilmesi: Aykırılık giderilebilir türdense, yapı sahibine ruhsat alması ya da yapıyı ruhsata uygun hâle getirmesi için kanunda öngörülen süre verilir.
Yıkım kararı: Süre içinde düzeltilmezse belediyede encümen, belediye dışında ise valilikteki yetkili kurul yıkım kararı verir. Yıkım masrafı yapı sahibinden alınır.
İdari para cezası: Aykırılığın türüne, alanına ve yapının sınıfına göre hesaplanır. Tutarlar her yıl güncellendiği için bir rakam vermek yanıltıcı olur.

Ayrıca Türk Ceza Kanunu’ndaki imar kirliliğine neden olma suçu kapsamında savcılığa bildirim yapılabilir. Yani kaçak yapı yalnızca idari değil, cezai bir sorundur da.

Satışta, kredide ve günlük hayatta

Kaçak yapı yıkılmasa bile hayatı zorlaştırır:

Tapu: Yapı kullanma izni alınamadığı için tapuda cins değişikliği yapılamaz; taşınmaz “arsa” ya da “tarla” olarak kalır. Ayrıntısı iskânsız evin sorunları yazısında.
Kredi: Bankalar konut kredisinde genellikle ekspertiz raporunda aykırılık görülmeyen konutları kabul eder. Kaçak kat ve ekler değerlemede dikkate alınmayabilir.
Satış: Alıcının kredi kullanamaması alıcı sayısını daraltır. Aykırılığı saklayarak satış yapmak da sonradan uyuşmazlık doğurabilir.
Abonelik ve sigorta: Elektrik, su ve doğalgaz aboneliğinde ya da sigorta işlemlerinde belge istenebilir.
Apartmanda: Bir malikin kaçak katı ya da eki, bütün binanın iskân işlemlerini ve diğer maliklerin işlerini etkileyebilir.

2018’deki imar barışı düzenlemesiyle bazı yapılar için yapı kayıt belgesi verilmişti. Bu belge yapının kullanılmasına izin verir, ama yapıyı depreme dayanıklı hâle getirmez ve yapı güvenliğinin sorumluluğu malikte kalır. Benzer bir düzenlemenin yeniden çıkacağına güvenerek kaçak yapı yapmak, bugün hem idari hem cezai riski göze almak demektir.

Asıl bedel: deprem

Kaçak yapılar çoğu zaman zemin etüdü, statik proje, yapı denetimi ve şantiye şefi olmadan yapılır. Hangi betonun döküldüğü, kaç demir konduğu, temelin neye oturduğu belgelenmemiştir. Kaçak bir kat, altındaki kolonların taşımak için hesaplanmadığı bir yüktür. Kesilmiş bir kolon ise bütün binayı zayıflatır.

Tokat’ta bu risk soyut değildir. Kuzey Anadolu Fayı il içinden, Kelkit vadisi boyunca Reşadiye, Niksar ve Erbaa’dan geçer; 1942 Niksar–Erbaa depremi bölgede ağır hasar bırakmıştır. Bir cezanın bedeli ödenebilir, ama depremde zarar gören bir ailenin kaybı telafi edilemez.

Tokat’ta kaçak yapı riskinin arttığı durumlar

Kaçak yapı riski, denetimin zayıf kaldığı yerlerde artar: köy yerleşik alanının dışındaki tarlalara yapılan evler, bağ evleri, sonradan eklenen çatı katları, zemin katta vitrin açmak için değiştirilmiş dükkânlar. Tarım arazisine izinsiz yapılan yapılar ayrıca 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu açısından da sorun çıkarır.

Bir yapıyı almak ya da kiralamak üzereyseniz ruhsat ve iskân bilgisini belediyeden ya da il özel idaresinden sorun ve onaylı projeyi binayla karşılaştırtın. Kendi yapınızda aykırılık varsa ilk adım, onu ruhsata uygun hâle getirmenin mümkün olup olmadığını bir inşaat mühendisi ve mimarla değerlendirmektir. Bazı aykırılıklar bir tadilat projesiyle giderilebilir, bazıları ise ancak söküm ya da yıkımla.

Aykırılığı gidermek için izlenecek yol

Rölöve: Binanın bugünkü hâli ölçülüp çizilir ve onaylı projeyle karşılaştırılır.
Plana uygunluk: Aykırı kısmın bugünkü imar planına göre yasallaşıp yasallaşamayacağı, yani emsal, kat adedi ve çekme mesafesinin izin verip vermediği öğrenilir.
Statik değerlendirme: İnşaat mühendisi, ek ya da değişikliğin binanın taşıyıcı sistemine etkisini inceler; gerekirse karot ve donatı tespiti yapılır.
Tadilat projesi ve ruhsat: Yasallaşabilen kısım için proje hazırlanır ve idareye sunulur.
Söküm: Plana uymayan ya da güvenliği bozan kısım sökülür ve yapı ruhsatlı hâline döndürülür.

Bu sırayı tersine çevirmek, yani önce idareye gidip sonra ne yapılacağını düşünmek, zaman kaybettirir. Elinizde rölöve ve mühendis görüşü olduğunda idareyle konuşmak, neyin kurtarılabileceğini netleştirir. Söküm gereken durumlarda da işi, taşıyıcı sisteme zarar vermeyecek bir yöntemle ve bir mühendisin gözetiminde yaptırın.

Kontrol listesi

Binanın ruhsatını ve onaylı projesini edinin, binanın bugünkü hâliyle karşılaştırın.
Satın almadan önce iskânı ve tapudaki cinsi kontrol edin.
Sonradan eklenen kat, kapatılan balkon ve ek binaları listeleyin.
Kolon kesilmiş ya da duvar kaldırılmış mı, bir mühendise baktırın.
Aykırılık varsa idareden önce davranın; tadilat projesiyle düzelip düzelmeyeceğini öğrenin.
“Af çıkar” beklentisiyle yeni bir ek ya da kat yapmayın.