Turhal'da iki daireli bina yaptırmak mantıklı mı?

Çoğu durumda mantıklıdır, ama üç şart varsa: arsanın imar şartları iki daireye izin veriyor olmalı, ikinci daire için gerçek bir kullanım (çocuklar, anne-baba ya da kiracı) bulunmalı ve bina baştan iki bağımsız konut gibi planlanmalıdır. Aynı temel ve çatı altında iki daire yapmak, iki ayrı ev yapmaktan genellikle daha verimlidir. Ama sonradan “üstüne bir kat daha” diye büyüyen binalar, hem güvenlik hem tapu açısından sorun çıkarır.

İkinci daire kimin için

Kararın ilk sorusu teknik değil, ailevidir. İki daireli bina genellikle şu ihtiyaçlardan doğar:

Aile birlikte ama ayrı: Anne-baba bir katta, evli çocuk diğer katta. Yakınlık korunur, mahremiyet de kalır.
Kira geliri: Bir daire sizin, diğeri kirada. Bu durumda kiracının ayrı girişi ve ayrı sayaçları olması şarttır.
Geleceğe yatırım: Bugün boş kalacak, yarın çocuklardan birine verilecek bir daire.

Hangisi olursa olsun, ikinci dairenin büyüklüğünü ve düzenini “nasılsa sonra bakarız” diye bırakmayın. Bir gün satılması ya da kiraya verilmesi gerekirse, kendi başına yaşanabilir bir daire olmalıdır.

İmar ve kat mülkiyeti

Arsanıza kaç kat ve kaç bağımsız bölüm yapabileceğinizi imar durumu belirler. Taban alanı katsayısı (TAKS) ve toplam inşaat alanı katsayısı (KAKS ya da emsal), kat sayısı ve bazı planlarda bağımsız bölüm sayısına ilişkin şartlar burada yazar. Hesabın nasıl yapıldığını TAKS ve KAKS yazısında anlattık.

Bina bittiğinde iki dairenin ayrı tapusu olsun istiyorsanız, iş bitmeden düşünmeniz gereken bir süreç daha var: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat irtifakı ve kat mülkiyeti. Bunun için projede iki bağımsız bölüm açıkça tanımlanmalı, yapı kullanma izni (iskân) alınmalı ve tapuda cins değişikliği yapılmalıdır. Ayrıntısı kat mülkiyeti ve cins değişikliği yazısında.

Ayrı tapu, ileride daireyi satmak, miras paylaşımı ya da kredi kullanmak için büyük kolaylık sağlar. Tek tapuda kalan iki daire, kardeşler arasında yıllar sonra anlaşmazlık konusu olabilir.

Maliyet: neyin ortak, neyin ayrı olduğuna bakın

İki daireli binayı ekonomik yapan, bazı kalemlerin ortak olmasıdır:

Tek bir temel ve tek bir çatı,
Ortak duvarlar ve döşemeler,
Tek bir şantiye kurulumu, tek ruhsat ve yapı denetim süreci,
Ortak merdiven ve bahçe düzenlemesi.

Ama bazı kalemler ikiye katlanır: iki mutfak, iki banyo, iki ayrı ısıtma sistemi ya da kombi, iki elektrik ve su sayacı, iki ayrı giriş. Bu yüzden iki daireli bina, aynı toplam metrekarelik tek bir müstakil evden genellikle daha pahalıdır; iki ayrı müstakil evden ise genellikle daha ekonomiktir. Kesin karşılaştırma için aynı arsada her iki seçeneği fiyatlatın.

İki daireyi gerçekten bağımsız yapmak

Birlikte yaşanan binalarda sorunların çoğu, iki dairenin birbirine fazla bağımlı yapılmasından çıkar. Projede şunları isteyin:

Ayrı giriş: Üst kata dış merdivenle ya da ortak bir hol üzerinden, alt dairenin içinden geçmeden ulaşılmalıdır.
Ayrı sayaçlar: Elektrik, su ve doğalgaz her daire için ayrı olmalıdır. Ortak sayaç, en yakın akrabalar arasında bile tartışma çıkarır.
Ses yalıtımı: Katlar arası döşemede ve ortak duvarlarda ses yalıtımı. Üst kattaki ayak sesi alt katın her gün duyduğu bir şeydir.
Tesisatın yeri: Üst kat banyosunu alt kat yatak odasının üstüne değil, alt kat ıslak hacimlerinin üstüne koymak sızıntı riskini ve sesi azaltır.
Isıtma: Her dairenin kendi kombisi ya da sistemi olması, gider paylaşımını kolaylaştırır.

Kira için yapacaksanız

İkinci daireyi kiraya vermeyi düşünüyorsanız, onu kendiniz oturacakmış gibi değil, kiracının arayacağı şeylere göre planlayın. Kiracı için önemli olanlar genellikle şunlardır: ayrı ve rahat bir giriş, ayrı sayaçlar, kendi kombisi, yeterli depolama alanı ve araç için bir yer. Lüks malzemeler kirayı her zaman aynı oranda artırmaz; dayanıklı ve kolay temizlenen malzemeler uzun vadede daha az dert çıkarır.

Kiraya vermeden önce iskânın alınmış ve abonelik işlemlerinin dairenin kendi adına yapılabilir durumda olması gerekir. Bu yüzden iskânı ve bağımsız bölüm düzenini ertelemek, kira gelirini de erteler. Kira sözleşmesi ve vergi tarafı için bir mali müşavirden bilgi almak da iyi olur.

Turhal’da bu kararı verirken

Turhal iç kesimde yer alır; kışlar soğuk ve karlıdır. İki daireli binada çatı ve dış cephe yalıtımı her iki dairenin ısınma giderini doğrudan etkiler. Özellikle üst daire çatıdan, alt daire zemin döşemesinden ısı kaybeder; ikisi için de yalıtım projede ayrı ayrı düşünülmelidir.

Arsanız belediye sınırları içindeyse imar durumu ve ruhsat belediyeden, köydeyse il özel idaresinden alınır. Statik proje, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne göre arsanın konumu ve zemin etüdüyle hesaplanmalıdır; kat arttıkça bu hesap daha da önem kazanır.

KTC Yapı, Turhal’daki 300 konutluk TOKİ yerleşkesinde ana yükleniciye proje yönetimi ve şantiye şefliği hizmeti verdi. İki daireli bir binaya en yakın örneğimiz ise Erbaa’daki konut: 125 m² oturumlu, iki kat ve iki daire olarak MR İnşaa Yapıları ile birlikte anahtar teslim yapıldı.

Sık yapılan hatalar

İmar durumuna bakmadan iki daire planlamak.
Önce tek kat yapıp, statik hesabı olmadan ikinci kat eklemek.
Üst kata girişi alt dairenin içinden bırakmak.
Sayaçları ortak yapıp gider paylaşımını sözlü bırakmak.
Katlar arası ses yalıtımını atlamak.
İskân ve kat mülkiyetini ertelemek, iki daireyi tek tapuda bırakmak.