Almus Barajı çevresinde bağ evi ya da yazlık yaptırılabilir mi?

Yaptırılabilir, ama her parselde değil. Almus Barajı çevresindeki bir arazide küçük bir yazlık ya da bağ evi yapıp yapamayacağınızı manzara değil, arsanın kâğıdı belirler: köy yerleşik alanı içinde mi, imar planı var mı, tapuda tarla mı yazıyor, orman ya da baraj gölü sınırına yakın mı? Bu soruların cevabını almadan ödeme yapmak ya da temel kazmak, en sık pişman olunan adımdır.

Göl kenarında arazi: dört ayrı sınır

Baraj gölü manzaralı arsalar birkaç farklı kuralın kesiştiği yerlerdedir. Bir parsel için hepsine ayrı ayrı bakmak gerekir:

İmar ve yetki: Arazi belediye sınırları içindeyse ruhsatı belediye, dışındaysa il özel idaresi verir. Almus’un kırsal kesimlerindeki çoğu arazi il özel idaresinin alanındadır. İmar planı olan bir yerde plan, plansız bir yerde ilgili yönetmelikler ne yapılabileceğini söyler.
Tarım arazisi: Tapuda “tarla” ya da “bağ” yazan araziler 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamındadır. Bu arazilerde konut, ancak tarım dışı kullanım izni alınabilirse ve izin verilen şartlarda yapılabilir.
Orman sınırı: Göl çevresinde orman alanları ve orman sınırına yakın parseller vardır. Orman sayılan yerde özel kişinin ev yapması mümkün değildir. Parselin orman sınırına göre durumunu bölgedeki orman işletme birimine sorun.
Baraj gölü çevresi: Baraj gölünün etrafında devletin kamulaştırdığı alanlar ve suyu korumaya yönelik sınırlamalar bulunabilir. Bu sınırların bu göl için ne olduğunu DSİ’nin bölge müdürlüğünden ve il özel idaresinden öğrenin. Komşunun yaptığı ev, sizin parselin de uygun olduğu anlamına gelmez.

Bağ evi, hobi bahçesi ve yazlık aynı şey değil

Halk arasında “bağ evi” denince çoğu zaman bir tarlanın köşesine yapılan küçük bir ev anlaşılır. Mevzuat ise yapıyı amacına göre ayırır. Tarımsal üretim için gerekli bir depo, alet odası ya da bekçi kulübesi ile yaz aylarında oturulacak bir konut farklı izinlere bağlıdır. Konut gibi kullanılacak bir yapıyı “depo” diye göstermek, hem ruhsat hem ileride satış ve kredi sırasında sorun çıkarır.

Son yıllarda büyük tarlaların küçük hisselere bölünüp “hobi bahçesi” adıyla satılması da yaygınlaştı. Bu hisselerin üzerine yapılan küçük evler ve konteynerler çoğu zaman izinsiz kalıyor. Hisseli bir arazide sizin hissenizin tarlanın hangi köşesi olduğu tapuda yazmaz. Yasal sınırlar için bağ evi ve hobi bahçesi yapıları yazısına bakabilirsiniz.

Arazi almadan ya da kazmadan önce sıra

Tapu kaydını görün. Cinsini (arsa, tarla, bağ), hisseli olup olmadığını ve üzerindeki şerhleri e-Devlet’ten ya da tapu müdürlüğünden kontrol edin.
Yetkili kurumu öğrenin. Parselin belediyeye mi il özel idaresine mi bağlı olduğunu sorun. Köy yerleşik alanı içinde mi dışında mı olduğu da bu görüşmede netleşir.
Yapılaşma şartlarını yazılı alın. İmar planı varsa imar durumu belgesi, yoksa idarenin bu parsel için uyguladığı şartlar. Ne kadar alan, kaç kat, yoldan ve komşudan ne kadar çekileceği burada yazar.
Orman ve DSİ tarafını sorun. Göle ve ormana yakın parsellerde bu iki kurumun görüşü belirleyicidir.
Yol, su ve elektriği kontrol edin. Kışın ulaşılabilir bir yol, içme suyu ve elektrik hattı yoksa bunları getirmenin yolu ve izni ayrı bir iştir.
Sonra proje ve ruhsat. Bunlar netleşince zemin etüdü, proje ve ruhsat gelir. Ancak bundan sonra yapım başlar.

Satıcıdan ya da emlakçıdan “imarlı”, “yola sıfır”, “ev yapılır” gibi sözler duyduğunuzda, bunları yazılı belgeyle doğrulayın. İdareden alacağınız bir yazı, ilandaki cümleden daha değerlidir. Arsanın göl kıyısına mesafesi, ilan fotoğrafında göründüğünden farklı olabilir; parselin sınırlarını tapu müdürlüğünün kayıtlarından ya da bir harita mühendisinin aplikasyonundan görün.

Bu sıralama yavaş gibi görünür ama bir yaz kaybettirse de, yıllarca sürecek bir yıkım ya da tescil sorunundan korur.

Almus’ta iklim ve yapım koşulları

Almus’ta kış uzun ve karlıdır; yazlık diye düşünülen bir ev de bu kışı çoğu zaman boş ve ısıtılmadan geçirir. Bu yüzden:

Çatı kar yüküne göre hesaplanmalı. Kış boyunca kimse karı temizlemeyecekse çatı bunu taşıyabilmelidir. Bu konu için kar yükü ve çatı yazısına bakabilirsiniz.
Boş evde su donar. Kış öncesi tesisatı boşaltmak için vanalar ve tahliye noktaları baştan planlanmalı.
Temel donma derinliğinin altına inmeli. Yüksek yerlerde don derinliği daha büyüktür; sığ temel kışın kabarır.
Yapım sezonu kısadır. Malzeme ve ekibin göl çevresine ulaşması, kış yaklaşınca zorlaşır. Kaba inşaatı karlar düşmeden bitirecek bir takvim kurun.
Göl kenarı nemlidir. Su kenarındaki yapıda ahşap ve metal aksam nem ve yoğuşmaya karşı korunmalıdır.

Küçük bir yazlık için hafif çelik taşıyıcı ve gazbeton dolgu gibi sistemler, yapım süresini kısaltabildiği için bu tür yerlerde sık düşünülür. KTC Yapı, Tokat’ta çelik taşıyıcılı ve gazbeton dolgulu 150 m² bir evi anahtar teslim yaptı. Hangi sistemin sizin arsanıza uyduğunu ise zemin, ulaşım ve kar yükü birlikte belirler.

Kontrol listesi

Tapudaki cinsi ve hisse durumunu görmeden kapora vermeyin.
Parselin köy yerleşik alanı, imar planı ve orman sınırına göre durumunu yazılı öğrenin.
Baraj gölü çevresindeki sınırlamaları DSİ’ye ve il özel idaresine sorun.
“Herkes yapmış” bilgisine güvenmeyin; izinsiz yapı tescil edilmez, satışta sorun çıkarır.
Kış ulaşımını, suyu ve elektriği arazi alınmadan önce netleştirin.
Çatıyı ve tesisatı kışı boş geçirecek bir eve göre planlatın.