Anahtar teslim ev yaptırmak ne demek, teklife neler dahil olur?

Anahtar teslim, evin kazısından boyasına kadar bütün işi tek bir firmanın üstlenmesi ve size içine girilip oturulabilir bir ev teslim etmesi demektir. Ama “anahtar teslim” kelimesinin kanunda tek bir tanımı yoktur; neyin dahil olduğunu teklifin ve sözleşmenin yazılı kapsamı belirler. İki firma aynı kelimeyi kullanıp çok farklı işler kastedebilir.

Anahtar teslimde sorumluluk nasıl paylaşılır

Klasik yöntemde ev sahibi kaba inşaat için bir ekip, sıhhi tesisat için bir usta, elektrik için bir başkası, doğrama ve boya için ayrı ayrı kişiler bulur. Her ekibin işi bir öncekine bağlıdır ve aradaki boşluklar ev sahibinin sırtında kalır. Duvar eğri çıkınca seramikçi sıvacıyı, sıvacı duvarcıyı suçlar.

Anahtar teslimde bu koordinasyon tek firmadadır. Malzemeyi alır, ekipleri sıraya koyar, işi kontrol eder ve sonuçtan siz değil o sorumlu olur. Sizin rolünüz kararları vermek, aşamaları izlemek ve ödemeleri sözleşmeye göre yapmaktır.

Anahtar teslim işler çoğu zaman götürü bedelle yapılır: toplam tutar baştan bellidir, sonradan çıkan ek istekler ayrıca fiyatlanır. Götürü bedel ile birim fiyat arasındaki farkı götürü bedel mi, birim fiyat mı yazısında anlattık.

Teklifte genellikle neler yer alır

Ciddi bir anahtar teslim teklifi işi kalem kalem yazar. Aşağıdaki başlıkların her biri için “dahil mi, değil mi, dahilse hangi malzeme” sorusunun cevabı teklifte olmalıdır:

Kaba inşaat: Kazı, temel, betonarme ya da çelik taşıyıcı sistem, duvarlar, çatı.
Yalıtım: Temel ve bodrum su yalıtımı, dış cephe ısı yalıtımı (mantolama), çatı yalıtımı. Kalınlık ve malzeme cinsi yazmalıdır.
Doğrama: Pencerelerin profil ve cam tipi, iç kapılar, çelik kapı.
Tesisat: Sıhhi tesisat, ısıtma (kombi, radyatör ya da yerden ısıtma), elektrik, topraklama.
İnce işler: Sıva, alçı, boya, zemin kaplamaları, banyo ve mutfak seramikleri, vitrifiye ve armatürler, mutfak dolabı.
Dış işler: Cephe kaplaması, merdivenler, korkuluklar, yağmur olukları.

Malzemede marka yerine sınıf ve özellik yazdırmak daha sağlıklıdır: “kaliteli seramik” değil, seramiğin sınıfı ve ebadı; “iyi pencere” değil, profil ve cam özelliği.

Sıklıkla dışarıda kalan kalemler

Anlaşmazlıkların çoğu, ev sahibinin dahil sandığı ama teklifte yazmayan işlerden çıkar. Şunları açıkça sorun:

Proje ve izinler: Mimari, statik ve tesisat projeleri, zemin etüdü, yapı denetim ücreti, ruhsat harçları. Bazı firmalar bunları üstlenir, bazıları yalnızca inşaatı fiyatlar.
Altyapı bağlantıları: Elektrik, su ve doğalgaz abonelik ve bağlantı işlemleri, kanalizasyon ya da fosseptik.
Bahçe işleri: Bahçe duvarı, çit, kapı önü betonu, yürüyüş yolları, peyzaj.
Mobilya ve beyaz eşya: Ankastre ürünler, gömme dolap, aydınlatma armatürleri.
İskân: Yapı kullanma izni için gereken işlemlerin kimde olduğu. Ayrıntısı iskân yazısında.
Zemin sürprizleri: Kazıda kaya ya da yüksek yeraltı suyu çıkarsa ek maliyeti kimin karşılayacağı.

Bu kalemlerin dışarıda kalması kötü bir teklif olduğu anlamına gelmez. Önemli olan, kalemin dışarıda olduğunu baştan bilmek ve bütçenizi buna göre kurmaktır.

Teklifi sözleşmeye çevirirken

Teklif kâğıdı tek başına yetmez. Sözleşmeye en az şunlar girmelidir:

Teklifteki kalem listesi ve malzeme özellikleri, sözleşmenin eki olarak,
Ödemelerin hangi aşamalara bağlı olduğu (temel, kaba inşaat, çatı, ince işler, teslim),
Başlangıç ve teslim tarihi, gecikmede ne olacağı,
Ek işlerin nasıl fiyatlanacağı ve yazılı onay şartı,
Teslimden sonra çıkan kusurlarda firmanın neyi ne süreyle üstlendiği.

Ödemeyi takvime değil biten işe bağlamak, iki taraf için de en anlaşılır yöntemdir. Sözleşmede olması gerekenlerin tam listesini inşaat sözleşmesi yazısında bulabilirsiniz.

Anahtar teslim herkese uygun mu

Anahtar teslim, en çok işi takip edecek zamanı olmayanlara, şantiyeden uzakta yaşayanlara ve inşaat sürecini ilk kez yaşayanlara yarar. Tek muhatap olduğu için, bir sorun çıktığında kime gideceğiniz bellidir.

Buna karşılık bazı ev sahipleri belirli işleri kendisi yaptırmak ister: mutfak dolabını tanıdık bir marangoza, bahçeyi kendi ekibine bırakmak gibi. Bu da mümkündür, ama o kalemleri sözleşmede açıkça “kapsam dışı” yazdırın ve o işlerin firmanın programına nasıl gireceğini konuşun. Aksi halde dolapçı gelmediği için teslim gecikir ve sorumluluk belirsizleşir.

Kararları zamanında vermek de sizin payınızdır. Seramik, pencere rengi ya da mutfak düzeni gibi seçimler geciktiğinde, en düzenli firma bile beklemek zorunda kalır. İşe başlamadan önce seçimlerin hangi tarihe kadar yapılması gerektiğini birlikte bir listeye dökmek, iki tarafı da rahatlatır.

Tokat’ta anahtar teslim yaptırırken

Tokat’ın koşulları, teklifte özellikle bakmanız gereken kalemleri belirler.

Kış: Uzun ve karlı kışı olan iç kesimlerde yalıtım kalınlığı, pencere camı ve ısıtma sistemi teklifte en dikkatli okunacak satırlardır. Kışa denk gelen beton dökümünde alınacak önlemlerin kimde olduğunu da sorun.
Köy ve ilçe arsaları: Arsa şehirden uzaksa malzeme taşıma, işçi ulaşımı ve şantiyeye elektrik-su sağlamanın teklife dahil olup olmadığını netleştirin.
Deprem: Statik proje ve zemin etüdü işin temelidir. Anahtar teslim firmanın bunları kimin hazırladığını ve yapı denetimin kim olduğunu teklifte yazmasını isteyin.

KTC Yapı, Tokat Merkez’deki tek katlı 110 m² bahçe evini ve Tokat’taki çelik taşıyıcılı, gazbeton dolgulu 150 m² evi anahtar teslim yaptı.

Teklif okurken kontrol listesi

Her kalemin yanında malzeme sınıfı ve miktarı yazıyor mu?
Proje, zemin etüdü, yapı denetim ve harçlar dahil mi, değil mi?
Abonelikler, bahçe işleri ve iskân işlemleri kimde?
Ödeme planı tamamlanan aşamalara mı bağlı?
Ek iş istediğinizde fiyat nasıl belirlenecek?
Teslim tarihi ve gecikme şartı yazılı mı?
Teslimden sonraki kusurlar için firma neyi üstleniyor?

Bir teklifi diğeriyle karşılaştırmadan önce iki teklifi aynı kalem listesine oturtun. Toplam rakam ancak kapsam eşitlendikten sonra anlam kazanır.