TAKS ve KAKS (emsal) nedir, arsama kaç metrekare bina yapabilirim?

TAKS, binanın zemine oturan alanının parsel alanına oranıdır; KAKS ya da halk arasındaki adıyla emsal ise bütün katların toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Arsanıza yapılabilecek toplam alanı bulmak için net parsel alanını plandaki KAKS değeriyle çarparsınız. Ancak bu sayı bir üst sınırdır: kat adedi ya da bina yüksekliği, çekme mesafeleri, otopark şartı ve emsale girmeyen alanlar sonucu değiştirir. Doğru hesap, arsanızın imar durumu belgesiyle başlar.

İki oranı bir örnekle anlamak

Varsayımsal bir arsa düşünün: imar uygulamasından sonra 500 m² net alanı olan bir parsel, imar durumunda TAKS 0,30 ve KAKS 1,20 yazıyor.

TAKS 0,30: Binanın zemine oturan alanı en fazla 500 × 0,30 = 150 m² olabilir.
KAKS 1,20: Bütün katların toplam alanı en fazla 500 × 1,20 = 600 m² olabilir.
Kat adedi: 600 ÷ 150 = 4 kat gibi görünür. Ama plan en fazla 3 kat ya da belli bir bina yüksekliği öngörüyorsa 3 katta durursunuz ve emsalin bir kısmı kullanılamaz.

Bu sayılar yalnızca hesabın mantığını göstermek içindir. Gerçek değerler mahalleden mahalleye, hatta yan yana iki parsel arasında bile farklı olabilir.

Tersi de mümkündür: TAKS küçük, kat yüksekliği serbestse bina dar ve uzun olur; TAKS büyük, kat adedi düşükse geniş ve alçak. Hangisinin size uygun olduğu, yapmak istediğiniz şeye bağlıdır. Müstakil bir ev için önemli olan çoğu zaman taban alanı, apartman için ise toplam alandır.

Kat adedi mi, bina yüksekliği mi

İmar durumu belgesinde yükseklik iki biçimde yazılabilir: kat adedi olarak ya da metre cinsinden en fazla bina yüksekliği olarak. Kat adedi verilmişse hesap kolaydır. Yükseklik verilmişse, kaç kat çıkacağı kat yüksekliklerine, zemin katın ticaret olup olmamasına ve binanın oturduğu kota göre değişir. Eğimli bir arsada yüksekliğin hangi noktadan ölçüleceği de ayrıca önemlidir; aynı plan notu düz bir arsada bir kat, eğimli bir arsada başka bir sonuç verebilir.

Çatı katı ve bodrum da bu hesabın parçasıdır. Bazı planlar çatı arasında yaşanabilir hacme izin verir, bazıları vermez. Bodrum katların bir kısmı toprak altında kaldığı için yüksekliğe sayılmayabilir, ama kullanım amacı ve emsal durumu ayrıca değerlendirilir. Bu ayrıntıları plan notlarından okumak ve mimarınıza hesaplatmak gerekir.

Emsale ne girer, ne girmez

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, emsal hesabına girmeyen alanları ayrıca sayar. Bodrumdaki otopark, sığınak, ortak merdiven ve asansör boşlukları, ısı merkezi gibi alanlar belirli koşullarla emsal dışında kalabilir. Ancak yönetmelik bu alanların toplamına da bir sınır koyar ve hangi alanın nasıl sayılacağı ayrıntılıdır. Bu yüzden “bodrumu büyütelim, nasıl olsa emsale girmez” ya da “balkonları genişletelim” gibi kararlar, mimarın hesabına göre verilmelidir.

İkinci karışıklık brüt ve net alan farkıdır. Emsal, duvarlar dahil brüt alanlar üzerinden hesaplanır. Satış ilanlarında konuşulan daire büyüklüğü ise çoğu zaman başka bir ölçüdür. Bir arsadan kaç daire çıkacağını hesaplarken bu farkı unutmak, özellikle kat karşılığı pazarlığında beklentiyi boşa çıkarır.

Kendi arsanızın değerlerini öğrenmek

Tapu bilgisini alın: Ada, parsel ve yüzölçümü e-Devlet’teki tapu bilgilerinizde görünür.
İmar durumu belgesi isteyin: Belediye sınırları içindeyseniz belediyenin imar müdürlüğünden, dışındaysanız il özel idaresinden alınır. Bu belgede TAKS, KAKS, yapı nizamı, kat adedi ya da bina yüksekliği, çekme mesafeleri ve özel plan notları yazar. Ayrıntısı imar durumu belgesi yazısında.
Net parsel alanını kontrol edin: Tapudaki alan ile imar parselinin alanı farklı olabilir. Yola ya da başka bir kamu alanına terk yapılacaksa hesabın hangi alan üzerinden yürüyeceğini imar müdürlüğüne teyit ettirin.
Plan notlarını okuyun: Bazı bölgelerde ticaret kullanımı, çatı katı, bodrum ya da otopark için ayrı kurallar vardır.
Bir mimara ön kütle çalışması yaptırın: Kâğıt üstündeki emsal ile çekme mesafeleri ve otopark şartı birleşince gerçekte kaç daire çıktığını ancak bu çalışma gösterir. Çekme kuralları için çekme mesafesi yazısına bakabilirsiniz.

Tokat’ta emsal hesabında yerel durumlar

Tokat’taki her arsa bir imar planı içinde değildir. Köy yerleşik alanlarında ve plansız alanlarda TAKS ve KAKS yerine yönetmelikteki genel kurallar ile il özel idaresinin uygulaması geçerlidir. Tarım arazisinde ise emsalden önce arazinin konut yapımına açık olup olmadığı sorulmalıdır; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu bu konuda sınırlar getirir.

Kuzey Anadolu Fayı’nın geçtiği Kelkit vadisinde ya da Yeşilırmak boyundaki alüvyon zeminlerde, imar planına esas jeolojik etüt bazı alanlara ek kısıtlamalar getirmiş olabilir. Bu yüzden komşu parselde yükselen apartman, sizin arsanızın da aynı hakka sahip olduğunu göstermez. Plan sonradan değişmişse, eski ruhsatla yapılmış binalar bugünkü kuralları yansıtmaz.

İmar durumu belgesinin tarihine de dikkat edin. Plan revizyonları sırasında değerler değişebilir; birkaç yıl önce alınmış bir belgeyle bugün proje çizdirmek, onay aşamasında projenin baştan değişmesine yol açabilir. Arsa alım satımında da güncel belge istemek, pazarlığı doğru rakamlar üzerine kurmanızı sağlar.

Kat karşılığı düşünen arsa sahipleri için emsal, pazarlığın temelidir. Müteahhitle konuşmaya başlamadan önce arsanızdan teorik olarak kaç metrekare çıktığını bilmek, size teklifleri karşılaştırma gücü verir. Paylaşımın nasıl kurulduğu paylaşım oranı yazısında anlatılıyor.

Sık yapılan hatalar

TAKS ile KAKS’ı karıştırıp taban alanını toplam alan sanmak.
Tapudaki alanı esas alıp yola terk edilecek kısmı hesaba katmamak.
Emsali, kat adedi ve yükseklik sınırını kontrol etmeden tam kullanılabilir saymak.
Bodrum ve balkonların her durumda emsal dışı olduğunu varsaymak.
Komşu binaya bakarak kendi arsanın hakkını tahmin etmek.
Brüt inşaat alanını satılabilir daire alanıyla karıştırmak.