Tokat'ta yapı ruhsatı nasıl alınır, hangi belgeler gerekir?

Yapı ruhsatı, arsanızın imar şartlarına uygun hazırlanmış projelerle yetkili idareye başvurarak alınır. Tokat’ta bu idare, arsa belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse ilgili belediye, dışındaysa Tokat İl Özel İdaresi’dir. Başvurunun omurgasını imar durumu, zemin etüdü, mimari ve mühendislik projeleri ve yapı denetim sözleşmesi oluşturur. Projeler onaylanıp harçlar ödenince ruhsat düzenlenir ve inşaat ancak bundan sonra başlayabilir.

Ruhsat neden bu kadar önemli

Ruhsat, idarenin “bu arsaya, bu projeyle, bu bina yapılabilir” dediği belgedir. 3194 sayılı İmar Kanunu, ruhsat gereken yerde ruhsatsız yapıya başlamayı yasaklar. Ruhsatsız yapıda mühür, yıkım kararı ve para cezası gibi yaptırımlar gündeme gelir; bina bittiğinde de yapı kullanma izni (iskân) alınamaz, kat mülkiyeti kurulamaz. Yani ruhsat yalnızca başlangıç için değil, evin yıllar sonra satılması ve krediye konu olması için de gereklidir.

Başvuruda istenen belgeler

Belgelerin tam listesi idareye ve yapının türüne göre değişebilir. Genel çerçeve şöyledir:

Tapu kaydı: Arsanın kime ait olduğunu gösterir. Hisseli arsada diğer maliklerin noter onaylı muvafakati gerekir.
İmar durumu belgesi: Arsanın yapılaşma şartlarını gösterir. Ayrıntısı imar durumu belgesi yazısında.
Aplikasyon ve kot bilgisi: Parselin sınırlarının ve yol kotunun sahada belirlenmesiyle ilgili belgeler.
Zemin ve temel etüdü raporu: Arsanın zemin özelliklerini ve önerilen temel tipini gösterir.
Projeler: Mimari, statik (betonarme ya da çelik), elektrik ve mekanik tesisat projeleri. Yapının türüne göre ek projeler istenebilir.
Yapı denetim sözleşmesi: 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamındaki yapılarda zorunludur.
Yapı müteahhidi ve şantiye şefi belgeleri: Müteahhidin yetki belgesi bilgileri ve şantiye şefinin taahhütnamesi.
Harç ve ücret makbuzları: Tutarları idare belirler; başvuru sırasında öğrenin.

Güncel listeyi, başvurudan önce belediyenin imar müdürlüğünden ya da il özel idaresinin ilgili biriminden alın. Bazı belgeler elektronik ortamda, bazıları kâğıt olarak istenebilir.

Süreç adım adım

Yetkili idareyi belirleyin. Arsanız belediye sınırı içinde mi, köyde mi? Bunun cevabı nereye başvuracağınızı belirler. Konunun ayrıntısı için ruhsatı kim verir yazısına bakabilirsiniz.
İmar durumunu alın. Projeyi çizecek mimar bu belgeye göre çalışır.
Zemin etüdünü yaptırın. Statik proje, rapordaki zemin bilgilerine dayanır.
Projeleri hazırlatın. Mimari proje önce, mühendislik projeleri onun üzerine hazırlanır. Projeler birbirine uyumlu olmalıdır.
Yapı denetim kuruluşu ile sözleşme yapın. Kuruluşu siz seçmezsiniz; Bakanlığın elektronik sistemi üzerinden görevlendirilir. Güncel usulü idareye sorun.
Başvuruyu yapın. İdare projeleri inceler, eksik ya da hata varsa düzeltme ister.
Harçları ödeyin ve ruhsatı alın. Ruhsatın ardından şantiye kurulur, yer teslimi ve temel aşaması başlar.

Bu sırada sık yapılan bir hata, ruhsat beklenirken “hiç değilse kazıyı yapalım” diye işe başlamaktır. Ruhsat alınmadan yapılan kazı ve temel de ruhsatsız inşaattır; mühürlenme ve ceza riski taşır, üstelik onay sırasında projede bir değişiklik istenirse yapılan iş boşa gider.

İnceleme süresi, projelerin eksiksizliğine ve idarenin iş yüküne göre değişir. Düzeltme taleplerinin çoğu, mimari ve statik projelerin birbirini tutmamasından ya da imar şartlarının yanlış okunmasından doğar.

Ruhsat alındıktan sonra neler olur

Ruhsat, sürecin sonu değil, yapım aşamasının başlangıcıdır. Bundan sonra dikkat edilecekler şunlardır:

Şantiye tabelası: Ruhsat bilgileri, yapı sahibi, müteahhit, şantiye şefi ve yapı denetim kuruluşunun yazdığı tabela şantiyede görünür bir yere asılır.
Projeye sadakat: Bina, onaylı projeye göre yapılır. Bir duvarın yerini değiştirmek, pencere büyütmek ya da bodrumu genişletmek gibi değişiklikler, önce mühendise ve idareye sorulmalıdır. Bazıları tadilat projesi ve yeni onay gerektirir.
Denetim aşamaları: Temel, döşemeler ve çatı gibi aşamalarda yapı denetim kuruluşunun kontrolü beklenir. Beton dökümü bu kontrol yapılmadan yapılmaz.
Süre: Ruhsatın belirli süreler içinde işe başlanması ve işin bitirilmesi koşuluyla geçerli olduğunu unutmayın. Süre ve uzatma şartlarını idareden öğrenin; ayrıntısı yapı ruhsatı geçerlilik süresi yazısında.
İskân: Bina bitince yapı kullanma izni için aynı idareye başvurulur. İnşaat sırasında projeden sapmak, en çok iskân aşamasında sorun çıkarır.

Ruhsatın, onaylı projelerin ve denetim tutanaklarının bir kopyasını kendiniz de saklayın. Yıllar sonra bir satışta, kredide ya da tadilatta bu belgeler ilk istenenler arasındadır.

Tokat’ta başvururken bilmeniz gerekenler

Tokat’ın 12 ilçesinin her birinde belediye, kendi sınırları ve mücavir alanı içindeki ruhsatları verir. Belde belediyesi olan yerlerde yetki beldededir; köylerde ve kırsal alanda il özel idaresine başvurulur. Köy yerleşik alanı içindeki bazı yapılar için kurallar ayrıca farklıdır. Bu konuyu köyde ev için ruhsat yazısında ayrıca anlattık.

Fay hattının geçtiği bir ilde statik projenin Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne uygun hazırlanması ve zemin etüdünün özenle yapılması, idarenin de dikkat ettiği konulardır. Kelkit vadisindeki ilçelerde ve Yeşilırmak boyundaki alüvyon zeminlerde zemin raporu daha ayrıntılı çıkabilir.

Ruhsat sürecinde dosyayı takip etmek, projeciler ile idare arasında gidip gelmeyi gerektirir. Yurt dışında yaşayan ya da işi yoğun olan ev sahipleri için bu takibin bir mühendis tarafından yürütülmesi zaman kazandırır.

Kontrol listesi

Önce yetkili idareyi ve imar durumunu öğrenin; proje sonra gelir.
Hisseli arsada tüm maliklerin muvafakatini başvurudan önce toplayın.
Zemin etüdünün sizin parselinizde yapıldığından emin olun.
Mimari ve statik projelerin aynı planı gösterdiğini kontrol ettirin.
Harç ve ücretlerin güncel tutarını idareden yazılı öğrenin.
Ruhsat alınmadan kazıya, temele ya da şantiye kurmaya başlamayın.
Ruhsatın bir kopyasını ve onaylı projeleri şantiyede bulundurun.