Köyde ev yapmak için ruhsat gerekir mi?

Cevap, evin köyün neresine yapılacağına bağlıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu, köy yerleşik alanı ve civarında yapılacak bazı konut ve tarımsal yapılar için yapı ruhsatı aranmayacağını söyler; ama bu, hiçbir izin ve kural olmadığı anlamına gelmez. Muhtarlıktan izin almak, il özel idaresinin şartlarına uymak, fen ve sağlık kurallarına ve deprem yönetmeliğine uygun yapmak yine gerekir. Bu kurallar zaman içinde değiştiği için güncel durumu il özel idaresine sorun. Köy yerleşik alanının dışında, örneğin bir tarlada ise ruhsat ve çoğu zaman ek izinler gerekir.

“Köy yerleşik alanı” ne demek

Köy yerleşik alanı, köyde evlerin toplu bulunduğu, sınırı il özel idaresince belirlenmiş alandır. Köyün idari sınırı ise bundan çok daha geniştir; tarlalar, meralar ve ormanlar da köy sınırı içindedir. “Köyde” demek bu yüzden yeterli değildir: arsa yerleşik alanın içinde mi, civarında mı, yoksa uzaktaki bir tarlada mı?

Bu ayrım şu sonuçları doğurur:

• Yerleşik alan ve civarı: Konut ve bazı tarımsal yapılar için ruhsat aranmayabilir, ama muhtarlık ve il özel idaresi süreci işler.
• Yerleşik alan dışı: Ruhsat gerekir; arazi tarım arazisiyse 5403 sayılı Kanun kapsamında tarım dışı kullanım izni de gündeme gelir.
• Belediye sınırı içine alınmış köyler: Bazı köyler zamanla belediye ya da mücavir alan sınırına girmiş olabilir. Bu durumda kural belediyenin kuralıdır.

Arsanızın hangi grupta olduğunu il özel idaresinden yazılı olarak öğrenin. Komşunun ruhsatsız yaptığı ev, sizin parseliniz için bir ölçü değildir.

Ruhsat aranmasa da ne gerekir

Ruhsatın aranmadığı durumlarda bile süreç başıboş değildir. Genel olarak şunlar beklenir:

1. Muhtarlıktan izin: Yapı yapılacağını muhtarlığa bildirip izin almak. Bu yalnızca bir haber verme değildir; izin yazılı olmalıdır.
2. İl özel idaresinin şartları: İdare, yapının yerini, yola ve komşuya mesafesini, kat sayısını ve istenen projeleri belirleyebilir. Hangi belgelerin istendiğini başvuruda öğrenin.
3. Fen ve sağlık kuralları: Bina, ruhsat aranmasa da yönetmeliklere uygun yapılmak zorundadır.
4. Deprem güvenliği: Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği köydeki eve de uygulanır. Taşıyıcı sistemi bir inşaat mühendisinin hesaplaması, zemini tanıması gerekir.
5. Abonelikler: Elektrik ve su aboneliği için idarenin ya da muhtarlığın vereceği belgeler istenir.

Bu konudaki mevzuat son yıllarda birkaç kez değişti. Yapı denetimin, projelerin ve iskânın köydeki yapılara nasıl uygulandığını, başvuru yaptığınız dönemde il özel idaresine sormak en doğrusudur.

Ruhsat yoksa mühendis de gerekmez mi

Köyde ev yaptıranların en sık düştüğü yanılgı budur: “Ruhsat istenmiyorsa proje de, mühendis de gerekmez.” Oysa ruhsatın aranmaması, binanın depremi, karı ve zemini tanımadığı anlamına gelmez. Usta ne kadar deneyimli olursa olsun, kolonun ve kirişin boyutunu, demir miktarını ve temelin derinliğini göz kararıyla belirlemek, deprem tehlikesi yüksek bir ilde kabul edilebilir bir risk değildir.

Ruhsat aranmayan bir evde de şunları yaptırmak akıllıcadır:

1. Basit bir zemin değerlendirmesi: Arsanın dolgu mu, sağlam zemin mi olduğunu, suyun nerede çıktığını bilen bir mühendisin görüşü.
2. Statik proje: Taşıyıcı sistemin hesaplandığı, kolon ve demir detaylarının çizildiği bir proje.
3. Kritik aşamada kontrol: Temel ve döşeme betonu dökülmeden önce demirin bir mühendis tarafından görülmesi.
4. Yazılı sözleşme: Ustayla ya da firmayla yapılan işin kapsamını ve ödeme düzenini yazıya dökmek.

Bu adımlar, köydeki evi ileride satarken, krediye konu ederken ya da bir depremden sonra hasar tespitinde de elinizi güçlendirir.

Köyde sık karşılaşılan durumlar

Eski evin yerine yeni ev: Eski evi yıkıp aynı yere yenisini yapmak da yeni yapıdır; aynı süreç işler. Eski evin onarılıp onarılamayacağına önce bir mühendisin bakması iyi olur. Bu kararı eski köy evi: yıkmak mı, onarmak mı yazısında anlattık.

Mevcut evin yanına ek: Bir oda, bir kat ya da bir kapalı balkon eklemek de izne tabidir. Eski bir yığma ya da kerpiç eve beton kat eklemek ayrıca tehlikelidir.

Ahır, samanlık ve depo: Tarımsal amaçlı yapılar için de kurallar vardır; yerleşik alan içinde ya da dışında olmasına göre değişir. Konu için tarımsal yapılar için izin yazısına bakabilirsiniz.

Hisseli miras arazisi: Köyde arazilerin çoğu mirasla hisseli kalmıştır. Hisseli bir arsaya ev yapmak için diğer hissedarların rızası ya da ortaklığın giderilmesi gerekir.

Tokat köylerinde neye dikkat edilmeli

Tokat’ın köyleri farklı koşullardadır: Kelkit vadisindeki köyler fay hattına yakındır, yüksek köylerde kış uzun ve karlıdır, vadi tabanındaki köylerde zemin yumuşak ve nemli olabilir. Bu farklar, ruhsat aranmayan bir evde de mühendislik kararlarını değiştirir.

• Deprem: Reşadiye, Niksar ve Erbaa’ya bağlı köylerde taşıyıcı sistem ve zemin konusunda özellikle dikkatli olun. Usta deneyimi, deprem hesabının yerine geçmez.
• Kar ve don: Yüksek köylerde çatı kar yüküne, temel don derinliğine göre yapılmalıdır.
• Su ve atık: Kanalizasyonu olmayan köylerde fosseptik ya da arıtma çözümü baştan planlanmalı, su kaynağına uzak tutulmalıdır.
• Yetkili kurum: Belediye sınırı dışındaki Tokat köylerinde muhatap çoğu zaman Tokat İl Özel İdaresi’dir.

Kontrol listesi

• Arsanın köy yerleşik alanı içinde mi dışında mı olduğunu il özel idaresinden yazılı öğrenin.
• Tapuda arsa mı, tarla mı yazdığına ve hisse durumuna bakın.
• Ruhsat aranmasa bile muhtarlık ve il özel idaresi sürecini tamamlayın.
• Taşıyıcı sistemi bir inşaat mühendisine hesaplatın, zemini gösterin.
• Eski eve beton kat eklemeden önce mühendis görüşü alın.
• Elektrik, su ve atık su için gereken belgeleri baştan sorun.