Kentsel dönüşüm nasıl işler? Tokat'ta eski binası olanlar için rehber

Kentsel dönüşüm, depremde yıkılma riski taşıyan binaların 6306 sayılı Kanun çerçevesinde tespit edilip yıkılması ve yerine yenisinin yapılmasıdır. Süreç riskli yapı tespitiyle başlar; malikler mevzuattaki çoğunlukla karar alır, bir müteahhit ya da finansman modeli seçilir, yeni projeye ruhsat alınır ve bina yeniden yapılır. Tokat’ta eski binası olan biri için ilk soru “dönüşüm ne zaman gelecek?” değil, “binamın durumu ne ve bugünkü imar haklarıyla yerine ne yapılabilir?” olmalıdır.

Üç farklı kavram

6306 sayılı Kanun üç ayrı yol tanımlar:

Kavram	Ne demek	Kim başlatır
Riskli yapı	Tek bir binanın riskli olduğunun tespit edilmesi	Malikler ya da idare
Riskli alan	Zemin ya da yapılaşma nedeniyle bir bölgenin bütün olarak riskli ilan edilmesi	Bakanlık ya da idarenin teklifiyle Cumhurbaşkanı kararı
Rezerv yapı alanı	Yeni yerleşim için ayrılan alan	Bakanlık

Eski binası olan çoğu kişi için geçerli olan ilk yoldur: kendi binası için riskli yapı tespiti yaptırmak. Müstakil bir evin sahibi için de aynı yol açıktır; dönüşüm yalnızca apartmanlar için değildir. Tek malikli bir evde karar almak kolaydır, ama yeni binanın bugünkü imar planına ve deprem yönetmeliğine uyması gerekliliği aynıdır. Mahallenizin riskli alan ilan edilip edilmediğini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nden ve belediyeden öğrenebilirsiniz.

Riskli yapıdan yeni binaya

Tespit: Lisanslı kuruluş binayı inceler, rapor il müdürlüğünce kontrol edilir ve tapuya işlenir. Ayrıntısı riskli yapı tespiti yazısında.
Tahliye ve yıkım: İdarenin verdiği süre içinde bina boşaltılır ve yıktırılır.
Malikler toplantısı: Yeni binanın projesi, daire dağılımı, müteahhit ve sözleşme şartları mevzuattaki çoğunlukla karara bağlanır. Karara katılmayan maliklerin payları için Kanun’da ayrı bir süreç öngörülür.
Proje ve ruhsat: Yeni bina, bugünkü imar planına ve Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne göre projelendirilir, zemin etüdü yapılır ve ruhsat alınır.
Yapım ve denetim: İnşaat yapı denetimi altında ve bir şantiye şefinin yönetiminde yürür.
Teslim ve tapu: İskân alınır, kat mülkiyeti kurulur ve malikler yeni dairelerini teslim alır.

Hesabı baştan doğru kurmak

Kentsel dönüşümdeki en büyük hayal kırıklığı, “eski daireme karşılık hiç para vermeden yeni daire alırım” beklentisinden gelir. Bu, ancak yeni imar hakları ve arsa değeri yapım maliyetini karşılıyorsa mümkündür. Hesabı belirleyen başlıca etkenler:

Bugünkü imar hakları: Bina yapıldığından bu yana plan değişmiş olabilir. Yeni emsal eskisinden düşükse aynı sayıda daire çıkmayabilir. Ayrıntısı TAKS ve KAKS yazısında.
Otopark ve çekme mesafeleri: Eski binada olmayan otopark şartı ve bahçe mesafeleri, yeni binanın kullanılabilir alanını azaltabilir.
Parsel büyüklüğü: Küçük parsellerde verimli bir proje çıkmayabilir; komşu parsellerle birleştirme (tevhit) seçeneği konuşulmalıdır.
Satış değerleri: Kat karşılığı modelde müteahhidin payı, bölgedeki daire satış değerleriyle yapım maliyeti arasındaki dengeye bağlıdır.
Destekler: Kira yardımı, kredi ve faiz desteği gibi imkânlar dönemine göre değişir; güncel koşulları il müdürlüğünden öğrenin.

Dönüşüm sözleşmesinde aranacak maddeler

Kentsel dönüşümde yapılan sözleşme, sıradan bir kat karşılığı sözleşmesinden daha fazla şeyi düzenlemek zorundadır, çünkü malikler yıllarca evlerinin dışında yaşayacaktır. Sözleşmede en azından şunlar açıkça yazmalıdır:

Hangi malike hangi dairenin verileceği ve bunun nasıl belirleneceği; kat, cephe ve büyüklük eşleşmesi
Yeni dairelerin net ve brüt alanları, malzeme ve işçilik nitelikleri
İşe başlama ve teslim tarihleri, gecikmede uygulanacak yaptırım
Malikler evlerinin dışındayken kira yardımının kimden ve nasıl karşılanacağı
Müteahhidin teminatı ve işin yarım kalması hâlinde izlenecek yol
Müteahhide düşen dairelerin hangi aşamalarda devredileceği

Taşınmaz devri vaadi içerdiği için bu sözleşme noterde, düzenleme şeklinde yapılmalıdır; tapuya şerh ettirmek ve bir avukata inceletmek, uzun bir süreçte malikleri korur. Ayrıntılar için kat karşılığı inşaat yazısına bakabilirsiniz.

Tokat’ta eski binası olanlar için notlar

Kat karşılığı modelin Tokat’ta her parselde işleyip işlemeyeceği, o bölgedeki daire değerleriyle yapım maliyeti arasındaki dengeye bağlıdır; bunu ancak parsele özel bir hesap gösterir. Model işlemiyorsa bazı malikler için yeni binayı kendi finansmanlarıyla yaptırmak ya da mevcut binayı güçlendirmek daha gerçekçi olabilir. Bu kararı bir mühendislik raporu ve maliyet hesabı olmadan vermeyin; karşılaştırma için güçlendirme mi, yıkıp yapmak mı yazısına bakabilirsiniz.

Fay hattının il içinden geçtiği Tokat’ta yeni binanın zemin etüdü ve projesi özellikle titizlik ister. Yeşilırmak kıyısındaki alüvyon zeminlerde temel tipi zemin etüdüne göre belirlenir. Kışın uzun ve soğuk geçtiği iç kesimlerde ise yıkım ve kaba inşaat takvimini beton dökümünün dona kalmayacağı biçimde kurmak, teslim süresini doğrudan etkiler.

KTC Yapı, Turhal’daki 300 konutluk yerleşkede proje yönetimi ve şantiye şefliği yaptı. Çok bloklu bir işte de tek bir apartmanda da kentsel dönüşümün kalitesini sözleşme kadar sahadaki düzenli denetim belirler.

Sık yapılan hatalar

Kat malikleriyle konuşmadan tek başına müteahhitle anlaşmaya girmek.
Bugünkü imar haklarını öğrenmeden daire beklentisini konuşmak.
Sözleşmede teslim süresi, gecikme, teminat ve daire niteliklerini belirsiz bırakmak.
Müteahhidin yetki belgesini ve tamamladığı işleri kontrol etmemek.
Kira yardımı gibi destekleri kesin sanıp bütçeyi buna göre kurmak.
Riskli yapı raporuna itiraz ve tahliye sürelerini takip etmemek.