Kat karşılığı inşaat nasıl yapılır? Arsa sahibi için rehber

Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi arsasını, müteahhit ise yapım işini ve bunun masrafını ortaya koyar; bina bitince daireler sözleşmede yazan paylaşıma göre bölünür. Arsa sahibi için cebinden para çıkmadan yeni bir bina sahibi olma yoludur, ama arsasını yıllarca sürebilecek bir işe bağlaması demektir. Bu yüzden iş, belirli bir sırayla yürümelidir: önce arsanın ne kadar yapı hakkı olduğunu öğrenmek, sonra müteahhidi araştırmak, sonra noterde düzenlenen ayrıntılı bir sözleşme yapmak ve tapu devrini inşaatın ilerlemesine bağlamak.

Kat karşılığında kim ne verir, ne alır

Arsa sahibi, arsasının tapudaki payının bir kısmını müteahhide devretmeyi taahhüt eder. Müteahhit de projeyi hazırlatmayı, ruhsatı almayı, binayı yapmayı ve arsa sahibine düşen daireleri teslim etmeyi üstlenir. Müteahhit kendi payına düşen daireleri satarak masraflarını ve kazancını karşılar.

Bu yapı iki tarafı birbirine bağımlı kılar. Müteahhit daireleri satamazsa işi yavaşlatabilir; arsa sahibi tapuyu erken devrederse elinde güvence kalmaz. İyi bir kat karşılığı işi, bu bağımlılığı adil biçimde dengeleyen işidir. Dengeyi kuran şey iyi niyet değil, sözleşmeye yazılmış açık kurallardır.

Süreç baştan sona

1. İmar durumunu öğrenin. Belediyeden ya da il özel idaresinden imar durumu belgesi alın. Arsanızda kaç kat, kaç metrekare yapı yapılabileceği buradan anlaşılır. Kavramlar için TAKS, KAKS ve emsal yazısına bakabilirsiniz.
2. Arsanın değerini anlayın. Bölgedeki satış fiyatlarını, gayrimenkul değerleme raporunu ve imar hakkını birlikte değerlendirin. Bu, teklifleri tartmanın temelidir.
3. Birden fazla teklif alın. Teklifler, mümkünse aynı ön proje ve aynı malzeme standardı üzerinden istenmelidir.
4. Müteahhidi araştırın. Yetki belgesini YAMBİS üzerinden sorgulayın, bitirdiği binaları gezin, oralarda oturanlarla konuşun.
5. Paylaşımı netleştirin. Hangi dairenin kime kalacağını kat, cephe ve metrekareyle listeleyin. Ayrıntı için paylaşım oranı yazısı.
6. Sözleşmeyi noterde yapın. Kat karşılığı sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Metni imzadan önce bir avukata okutun, imzadan sonra da tapuya şerh ettirin. Nedeni noter sözleşmesi yazısında.
7. Proje ve ruhsat. Mimari ve statik projeler hazırlanır, zemin etüdü yapılır, yapı denetim kuruluşu Bakanlığın sistemi üzerinden görevlendirilir ve ruhsat alınır.
8. İnşaat ve takip. İnşaat sözleşmedeki takvim ve şartnameye göre yürür. Arsa sahibi olarak düzenli takip yapmanız ya da bağımsız bir mühendisle takip ettirmeniz yararlıdır.
9. İskân, kat mülkiyeti ve teslim. Bina bitince yapı kullanma izni alınır, kat mülkiyetine geçilir ve daireler tapuda sahiplerine devredilir.

Arsa sahibinin elindeki güvenceler

Kat karşılığında arsa sahibinin en büyük riski, arsasını devredip bitmemiş bir binayla kalmaktır. Bu riski azaltan başlıca araçlar şunlardır:

• Kademeli tapu devri: Müteahhide düşen paylar, inşaatın belirli aşamalarına ulaşıldıkça devredilir: örneğin kaba inşaatın bitmesi, çatının kapanması, iskânın alınması.
• Teminat: Banka teminat mektubu ya da başka bir güvence, müteahhidin işi bırakması durumunda arsa sahibini korur.
• Gecikme şartı: Teslim tarihi ve gecikme halinde müteahhidin ne ödeyeceği sözleşmede açıkça yazılır. Tutarı taraflar belirler; avukatınızla konuşun.
• Malzeme şartnamesi: “Birinci sınıf malzeme” gibi belirsiz ifadeler yerine marka, model ya da standart yazılır.
• Bağımsız takip: Arsa sahibi adına şantiyeyi izleyen bir mühendis, sorunları erken fark eder.

İnşaat sürerken arsa sahibi neyi izlemeli

Sözleşme imzalanıp ruhsat alındıktan sonra arsa sahibinin işi bitmez. Şantiyeyi düzenli izlemek, sorunları büyümeden yakalamanın tek yoludur. Takip edilecek başlıca noktalar şunlardır:

• Temel, kolon ve döşeme dökümlerinin tarihleri ve yapı denetim tutanakları,
• Beton numune sonuçları ve demirin projeye uygunluğu,
• Sözleşmedeki takvime göre işin nerede olduğu,
• Size kalacak dairelerdeki iç işlerin şartnameye uygunluğu,
• Müteahhidin kendi payına düşen daireleri satarken sözleşmeye aykırı bir taahhütte bulunup bulunmadığı.

Bu takibi kendiniz yapamıyorsanız, sizin adınıza şantiyeyi izleyecek bağımsız bir mühendisle anlaşmak, büyük bir yatırımı korumanın görece küçük bir maliyetidir.

Tokat’ta kat karşılığı işlerinde öne çıkan konular

Tokat’ta kat karşılığına verilen arsaların önemli kısmı, ilçe merkezlerindeki eski müstakil evlerin ya da miras kalmış arsaların yerindedir. Bu da bazı ortak sorunları beraberinde getirir:

• Hisseli tapu: Arsanın birden çok mirasçısı varsa, bütün hissedarların sözleşmeye katılması gerekir. Gurbette ya da yurt dışında yaşayan hissedarlar için vekaletname işini erkenden başlatın.
• Eski evin yıkımı ve kira: Yıkım, hafriyat ve inşaat süresince arsa sahibinin nerede oturacağı, kira yardımı yapılıp yapılmayacağı sözleşmede yazılmalıdır.
• İlçeler arası fark: Merkezde ve büyük ilçelerde dairelerin satış hızı, küçük ilçelerden farklıdır. Bu, müteahhidin teklifini ve işin hızını doğrudan etkiler.
• Yetkili idare: Arsanın belediye sınırları içinde mi, il özel idaresinin yetki alanında mı olduğu, ruhsat sürecini ve sürelerini değiştirir.

Kelkit vadisindeki ilçelerde fay hattına yakınlık nedeniyle zemin etüdü ve statik proje ayrıca önem taşır; bunların maliyetini müteahhidin üstlendiğini sözleşmede görün.

Sık yapılan hatalar

• İmar durumunu öğrenmeden müteahhitle pazarlığa oturmak.
• Tek bir teklifle yetinmek ya da teklifleri farklı projeler üzerinden karşılaştırmak.
• Sözleşmeyi elden imzalamak ya da yalnızca imza onayı yaptırmak.
• Tapunun tamamını inşaat başlamadan devretmek.
• Daire paylaşımını “eşit dağıtılacaktır” gibi belirsiz bir cümleyle bırakmak.
• İnşaat süresince şantiyeye hiç uğramamak, takvimi izlememek.
• Müteahhidin bitirdiği eski binaları görmeden, yalnızca tanıdık tavsiyesiyle karar vermek.
• İskân alınmadan dairelere taşınmak ve kat mülkiyetine geçişi müteahhide bırakıp takip etmemek.