Hisseli arsaya ev yapılır mı?

Hisseli bir arsaya ev yapılabilir, ama yalnızca kendi hissenize dayanarak değil. Hisseli tapuda arsanın her metrekaresi bütün hissedarlarındır; sizin hisseniz arsanın belli bir köşesi değil, bütün arsa üzerindeki bir paydır. Bu yüzden ruhsat için ya diğer hissedarların noter onaylı muvafakati gerekir ya da ortaklığın ifrazla veya mahkeme yoluyla giderilmesi ve arsanın sizin adınıza ayrı bir parsel olarak tescil edilmesi. Bunlar olmadan yapılan ev hem ruhsatsız kalır hem de hissedarlar arasında uzun bir anlaşmazlığa dönüşebilir.

Hisseli tapunun mantığı

Tapuda bir arsa için “1/4 hisse” yazıyorsa, bu sizin arsanın dörtte biri büyüklüğünde, belli bir yere sahip olduğunuz anlamına gelmez. Arsanın tamamında, diğer maliklerle birlikte payınız vardır. Aile içinde “senin yerin yolun tarafı, benimki dere tarafı” diye yapılan sözlü paylaşımlar tapuda görünmez.

Bunun sonuçları şunlardır:

Arsanın herhangi bir yerine yapı yapmak, diğer hissedarların mülkiyetine de dokunur.
Hissedarlardan biri hissesini satarsa, yeni malikle aynı sorun yeniden başlar.
Miras yoluyla hisseler zamanla çoğalır ve dağılır; bir arsada onlarca hissedar olabilir.

Tokat’ta, özellikle köylerde ve ilçe çevrelerinde, miras yoluyla hisseli kalmış arazilere sık rastlanır.

Ev yapmanın üç yolu

1. Diğer hissedarların muvafakati: Bütün hissedarlar, sizin arsanın tamamına ya da belirli bir yerine bina yapmanızı kabul ettiklerini noterde imzalarlar. İdare, ruhsat başvurusunda bu muvafakati ister. Bu yol hızlıdır, ama ilerideki anlaşmazlıkları tam çözmez: binanın tapudaki durumu, hissedarların ortak mülkiyeti içinde kalabilir.

2. İfraz (parsellere ayırma): Arsa, imar mevzuatına uygunsa birden fazla parsele bölünür; hissedarlar hangi parselin kime kalacağında anlaşırsa her biri kendi parselinin tek maliki olur. İfrazın mümkün olup olmadığını imar durumu belirler: plan, en küçük parsel büyüklüğü ve yola cephe şartları bölünmeyi sınırlayabilir. Belediyeye ya da il özel idaresine başvurulur.

3. Ortaklığın giderilmesi: Hissedarlar anlaşamazsa, sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkeme, mümkünse arsayı bölerek, değilse satışa çıkararak ortaklığı sona erdirir. Bu yol uzun sürebilir ve sonuç her zaman istediğiniz parsel olmaz. Bir avukatla görüşmeden bu yola girmeyin.

Muvafakatle yapılan bir evin ileride satılması ya da krediye konu olması, ayrı parsel üzerindeki bir eve göre daha zordur; çünkü alıcı da hisseli bir mülkiyetin içine girer. Uzun vadede ev sahibi olmak istiyorsanız, muvafakati bir ara çözüm, ifrazı ya da ortaklığın giderilmesini kalıcı çözüm olarak düşünmek gerekir.

Bu üç yoldan hangisinin sizin arsanız için uygun olduğunu, hissedar sayısı, aralarındaki ilişki ve arsanın imar durumu birlikte belirler.

Hissedarlarla konuşmadan önce hazırlık

Hisseli arsada en zor iş çoğu zaman hukuki değil, insani taraftır. Görüşmeyi kolaylaştırmak için şu hazırlığı yapın:

Güncel tapu kaydını alın. Bütün hissedarları ve paylarını e-Devlet’ten ya da tapu müdürlüğünden görün. Ölen bir hissedar varsa mirasçılarını ve intikalin yapılıp yapılmadığını öğrenin.
İmar durumunu öğrenin. Arsaya ne kadar yapı yapılabileceğini ve ifrazın mümkün olup olmadığını bilmeden yapılan pazarlık havada kalır.
Somut bir öneri hazırlayın. “Ev yapacağım” demek yerine, arsanın hangi kısmını, hangi büyüklükte bir yapı için kullanmak istediğinizi bir krokiyle gösterin. Diğer hissedarlara ne kalacağını da gösterin.
Karşılığı konuşun. Muvafakat veren hissedar, bunun karşılığında bir şey bekleyebilir: bir pay, bir bedel ya da kendi yapısı için aynı hakkı. Bunu açıkça konuşup yazıya dökün.
Uzmandan görüş alın. Muvafakatnamenin metni, kullanım paylaşımının tapuya şerh edilip edilemeyeceği ve ileride doğabilecek sonuçlar için bir avukatla, imar tarafı için bir mühendisle görüşün.

Aile içinde yapılan bu anlaşmalar, yazıya dökülmediğinde bir sonraki kuşağa sorun olarak geçer.

Kat karşılığı ve ortak yapı

Hissedarların birlikte bir bina yaptırması, hisseli arsayı değerlendirmenin bir başka yoludur. Örneğin kardeşler, arsanın tamamına iki ya da üç daireli bir bina yaptırıp daireleri aralarında paylaşabilir. Ya da arsanın tamamı kat karşılığı bir müteahhide verilebilir.

Bu durumda dikkat edilecekler:

Bütün hissedarlar sözleşmede yer almalı. Bir hissedarın eksik olması, ruhsatı ve tapu işlemlerini durdurur.
Paylaşım yazılı olmalı. Hangi dairenin kime ait olacağı, sözleşmede ve mümkünse noterde belirlenmeli.
Masraf ve sorumluluk: Kimin ne ödeyeceği, kimin işi takip edeceği baştan yazılmalı.
Kat irtifakı: Bina projesine göre kat irtifakı kurulursa, her hissedarın bağımsız bölümü tapuda ayrılır.

Kat karşılığı anlaşmanın ayrıntıları için kat karşılığı inşaat nasıl yapılır yazısına bakabilirsiniz.

Tokat’ta hisseli arsalarda dikkat

Tokat’ta hisseli araziler çoğu zaman köyde, tarlada ya da miras kalmış bir bahçededir. Bu da konuyu iki kat karışık hâle getirir: hem hisse sorunu, hem de tarım arazisi ya da köy yerleşik alanı kuralları. Tarlanın durumu için tarlaya ev yapılır mı yazısına bakabilirsiniz.

Ayrıca son yıllarda imar planı dışındaki arazilerin hisseli satışlarına ve küçük parçalara bölünmesine çeşitli sınırlamalar getirildi. “Hisseli bahçe” ya da “hobi bahçesi” adıyla satılan küçük hisseler alırken, tapu müdürlüğüne ve ilgili idareye hissenin üzerine yapı yapılıp yapılamayacağını mutlaka sorun.

Yurt dışında ya da başka şehirde yaşayan hissedarlar varsa, muvafakat ve vekâlet işlemleri için konsolosluk ya da noter süreçlerini baştan planlayın; bu adım çoğu zaman en uzun süren kısımdır.

Sık yapılan hatalar

Sözlü aile paylaşımına güvenip tapudaki hisseye dayanarak inşaata başlamak.
Hissedarlardan birinin muvafakatini almadan ruhsata başvurmak.
Muvafakati noter yerine adi bir kâğıtla almak.
İfrazın imar şartlarına uygun olup olmadığını sormadan arsayı “bölüştürmek”.
Küçük bir hisse alıp üzerine ev yapılabileceğini varsaymak.
Yurt dışındaki hissedarların vekâlet işlemini son ana bırakmak.