Kat karşılığında paylaşım oranı neye göre belirlenir?

Kat karşılığında kanunla belirlenmiş bir paylaşım oranı yoktur; oran, arsa sahibi ile müteahhit arasında pazarlıkla belirlenir. Bu pazarlığı belirleyen başlıca şeyler, arsanın ne kadar yapı hakkı olduğu, bulunduğu yerdeki satış değeri, inşaatın maliyeti ve ruhsat, proje, yıkım, kira gibi masrafların hangi tarafta kaldığıdır. “Bu bölgede oran şudur” sözü bir fikir verebilir, ama sizin arsanız için doğru cevabı vermez. Bir teklifi değerlendirmenin yolu, oranın arkasındaki hesabı ve dairelerin nasıl dağıtılacağını görmektir.

Oranı belirleyen başlıca etkenler

Bir müteahhit teklif hazırlarken, kabaca şu hesabı yapar: bu arsaya ne kadar inşaat yapılabilir, bunun maliyeti ne olur, kendi payına düşen daireleri ne kadara satabilir. Arsa sahibinin payı bu hesaptan doğar. Bu yüzden oranı etkileyen her şey, aslında bu hesabın bir kalemidir.

İmar hakkı: Emsal ve kat yüksekliği, kaç metrekare satılabilir alan çıkacağını belirler. Aynı büyüklükteki iki arsanın yapı hakkı çok farklı olabilir. Kavramlar TAKS, KAKS ve emsal yazısında.
Konum ve satış değeri: Dairelerin hangi fiyata ve ne kadar hızla satılabileceği, müteahhidin kazancını doğrudan etkiler.
İnşaat maliyeti: Zeminin durumu, bodrum ve otopark ihtiyacı, malzeme standardı ve asansör gibi kalemler maliyeti değiştirir. Ayrıntı için inşaat maliyetini neler belirler.
Masrafların paylaşımı: Proje, zemin etüdü, ruhsat harçları, yapı denetim, yıkım, hafriyat, abonelikler ve iskân masraflarının kimde olduğu.
Arsa sahibine yapılan ek ödemeler: Kira yardımı ya da para olarak ödenen bir fark varsa, bu da oranın bir parçasıdır.
Süre ve risk: Satışların yavaş olduğu yerlerde müteahhit, beklediği süreyi ve riskini teklifine yansıtır.

Bu etkenlerden biri değiştiğinde oran da değişir. Bu yüzden iki farklı arsa için verilen teklifleri birbirine kıyaslamak çoğu zaman yanıltıcıdır.

Oran tek başına bir şey söylemez

Aynı oranı veren iki teklif, arsa sahibine bambaşka şeyler bırakabilir. Çünkü önemli olan, hangi dairelerin size kaldığıdır.

Kat ve cephe: Zemin kattaki kuzey cepheli bir daire ile üst kattaki güney cepheli bir daire aynı değerde değildir.
Brüt ve net metrekare: Paylaşımın brüt alan üzerinden mi, net alan üzerinden mi yapıldığı, elinize geçen yaşam alanını değiştirir.
Dükkân ve otopark: Zemin kattaki ticari birimler ve otopark yerleri ayrıca listelenmelidir.
Seçim sırası: Dairelerin kura ile mi, sözleşmede listelenerek mi dağıtılacağı.

Bu yüzden güvenli yol, oranı bir sayı olarak değil, bağımsız bölümlerin listesi olarak yazmaktır: kat, daire numarası, cephe ve metrekareyle.

Paylaşım şekli	Avantajı	Dikkat edilecek nokta
Yalnızca oran olarak	Anlaşması kolay	Hangi dairelerin size kalacağı belirsiz kalır
Daire listesi olarak	Neyi alacağınız baştan bellidir	Ön projenin sözleşmeye eklenmesi gerekir
Daire ve para farkı birlikte	Değer farkını dengeleyebilir	Ödeme takvimi ve teminat yazılmalıdır

Teklifleri karşılaştırmanın yolu

Aynı temel üzerinden teklif isteyin. Bütün müteahhitlerden aynı ön proje ve aynı malzeme standardı üzerinden teklif isteyin.
Masraf listesini çıkarın. Her teklifte hangi masrafın kimde kaldığını bir tabloda yan yana yazın.
Daire listesini karşılaştırın. Size kalacak dairelerin kat, cephe ve metrekarelerini kıyaslayın.
Süreyi ve güvenceyi değerlendirin. Teslim tarihi, gecikme şartı, teminat ve kademeli tapu devri, oran kadar önemlidir.
Bağımsız görüş alın. Gayrimenkul değerleme uzmanından ve bir inşaat mühendisinden görüş almak, pazarlıkta elinizi güçlendirir.

Oranı yüksek görünen ama teslim güvencesi zayıf bir teklif, oranı biraz daha düşük ama işi bitirme ihtimali yüksek bir tekliften daha risklidir.

Pazarlıkta neyi konuşabilirsiniz

Paylaşım oranı tek kalemli bir pazarlık değildir. Oran üzerinde anlaşmak zorlaşırsa, diğer kalemler üzerinden denge kurulabilir: size kalacak dairelerin kat ve cephesi, malzeme standardının yükseltilmesi, kira yardımının süresi, masrafların bir kısmının müteahhide geçmesi ya da teslim süresinin kısaltılması. Bu kalemlerin her biri, oranı değiştirmeden elinize geçen değeri değiştirir.

Pazarlığı yazılı yürütmek, yani her görüşmeden sonra konuşulanları kısa bir notla iki tarafa iletmek, sonradan “öyle demedik” tartışmalarını önler. Anlaşılan son durum, noterde düzenleme şeklinde yapılacak sözleşmeye eksiksiz geçirilmeli; metni imzadan önce bir avukata okutun.

Tokat’ta oranı etkileyen yerel durumlar

Tokat’ta kat karşılığı teklifleri, aynı ilde bile yerden yere belirgin biçimde değişebilir. Merkezde ve büyük ilçelerde dairelerin satış hızı, küçük ilçelerden farklıdır; bu da müteahhidin risk hesabını değiştirir. Eski bir müstakil evin yıkılacağı arsalarda yıkım ve kira masrafı, hisseli arsalarda ise mirasçıların anlaşma süresi teklife yansır.

Kelkit vadisindeki ya da yumuşak zeminli arsalarda zemin etüdünün sonucu, temel maliyetini ve dolayısıyla teklifi etkileyebilir. Bu yüzden zemin bilgisi olmadan verilen bir teklifin, etüt sonrasında değiştirilip değiştirilemeyeceği de sözleşmede yazılmalıdır. Güncel satış değerleri için bölgedeki emlak değerlerini ve değerleme raporlarını kaynak alın.

Sık yapılan hatalar

Komşu arsaya verilen oranı kendi arsanız için doğru kabul etmek.
Oranı konuşup dairelerin hangileri olacağını sözleşmeye yazmamak.
Masrafların kimde kaldığını sormadan yalnızca orana bakmak.
Brüt ve net metrekare ayrımını netleştirmemek.
Oranı yüksek tutmak için malzeme standardının düşürülmesine razı olmak.
Teklifleri yazılı almadan sözlü pazarlıkla karar vermek.
Zemin etüdü sonrası maliyet artarsa oranın değişip değişmeyeceğini baştan konuşmamak.
Pazarlığı hızlandırmak için değerleme raporu ya da mühendis görüşü almadan imzaya gitmek.