İskân (yapı kullanma izni) nedir, nasıl alınır?

İskân, halk arasındaki adıyla yapı kullanma izni, binanın ruhsatına ve onaylı projesine uygun olarak tamamlandığını gösteren belgedir. İnşaat bittiğinde, ruhsatı veren belediyeye ya da il özel idaresine başvurularak alınır. İdare yapıyı yerinde kontrol eder, yapı denetim kuruluşunun raporlarını ve diğer belgeleri inceler, eksik yoksa izni düzenler. Bina ancak bundan sonra resmen “oturulabilir” sayılır.

İskân neden ruhsat kadar önemli

Ruhsat, “bu bina yapılabilir” der; iskân ise “bu bina söylendiği gibi yapıldı” der. Arada geçen aylarda projeden sapan bir duvar, fazladan bir kat ya da kapatılan bir balkon, iskânı engelleyebilir. Bu yüzden iskân, inşaat bittiğinde düşünülen bir evrak işi değil, ilk günden itibaren projeye sadık kalmanın sonucudur.

İskânın pratik karşılıkları şunlardır:

• Elektrik, su ve doğalgaz için kalıcı abonelik açılması
• Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi
• Konut kredisiyle satış ve alımın kolaylaşması
• Binanın yasal durumunun tamamlanması

İskânı olmayan bir evin yaşattığı sorunları iskânı olmayan ev yazısında ayrıca anlattık.

Başvurudan önce binada bitmesi gerekenler

İskân, “kaba inşaat bitti” anlamına gelmez. İdare genellikle binanın kullanılabilir hâlde olmasını ister. Başvurmadan önce şunların tamamlanmış olması beklenir:

• Projeye uygun dış cephe, çatı ve doğramalar
• Elektrik, sıhhi tesisat ve ısıtma tesisatı
• Varsa asansör ve tescili
• Bina numarası ve tabelası
• Projede gösterilen otopark, sığınak, çevre düzenlemesi ve yangın önlemleri
• Engelli erişimi gibi projede yer alan düzenlemeler

Bu listenin her kalemi her binada yoktur; tek katlı bir evle apartmanın beklentisi farklıdır. Hangi kalemlerin sizin projenizde bulunduğunu onaylı projeniz gösterir.

Başvuru süreci ve belgeler

1. Yapı denetim kuruluşuyla görüşün. Kuruluş, binanın projeye uygun tamamlandığını tespit eder ve iskân için gereken raporu hazırlar. Denetimli yapılarda süreç büyük ölçüde onun üzerinden yürür.
2. Belgeleri toplayın. Genel olarak istenenler şunlardır: başvuru dilekçesi, tapu, yapı ruhsatı, yapı denetim kuruluşunun iş bitirme ile ilgili belgeleri, SGK’dan ilişiksizlik yazısı, enerji kimlik belgesi, zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi, varsa asansör ve diğer tesisat belgeleri. Güncel listeyi idareden alın.
3. Başvuruyu yapın. Ruhsatı veren idareye başvurulur.
4. Yerinde kontrol. İdarenin teknik personeli binayı onaylı projeyle karşılaştırır. Fark varsa düzeltme istenir.
5. Harç ve ücretler. Tutarı idare belirler.
6. İzin düzenlenir. Ardından abonelikler ve kat mülkiyeti işlemleri başlar.

SGK ilişiksizlik yazısı, inşaatta çalışanların sigorta primleriyle ilgilidir. Müteahhitle yapılan işte bu yazının kimin sorumluluğunda olduğunu sözleşmede baştan yazmak, sonradan çıkacak tartışmayı önler.

En sık gecikme sebepleri şunlardır:

• Projeden sapma: Bölme duvarın yerinin değişmesi gibi küçük farklar bile tadilat projesi gerektirebilir. Fazla kat ya da alan ise çoğu zaman iskânı imkânsız kılar.
• Eksik işler: Bitmemiş cephe, takılmamış korkuluk, yapılmamış otopark.
• Prim borcu: SGK ilişiksizlik yazısının alınamaması.
• Belge eksikliği: Enerji kimlik belgesi, asansör tescili ya da tesisat belgelerinin hazırlanmaması.

Gecikmenin bir başka sebebi de yanlış zamanlamadır. Ev sahipleri çoğu zaman taşınma tarihini önce belirler, iskânı sonra düşünür. Oysa yerinde kontrol ve düzeltme talepleri birkaç hafta sürebilir. Kira sözleşmesi, okul kaydı ya da eski evin satışı gibi planları, iskânın alınacağı tarihe göre değil, alınmasından sonraya göre kurmak daha güvenlidir.

Bu yüzden inşaatın son aylarında bir “iskân kontrol listesi” ile yürümek iyi sonuç verir. Projedeki her farkı, yapı denetim ve şantiye şefiyle birlikte zamanında konuşmak gerekir.

İskândan sonra yapılacaklar

İzin elinize geçtiğinde de birkaç iş kalır:

1. Abonelikler: Elektrik, su ve doğalgaz için şantiye aboneliğinden kalıcı aboneliğe geçilir. İlgili kurumlar yapı kullanma iznini ister.
2. Cins değişikliği ve kat mülkiyeti: Tapuda arsa olarak görünen taşınmaz, binanın gerçek durumuna göre güncellenir. Birden fazla bağımsız bölüm varsa kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler tapu müdürlüğünde yapılır; ayrıntısı için cins değişikliği ve kat mülkiyeti yazısına bakabilirsiniz.
3. Belgeleri saklayın: Ruhsat, iskân, onaylı projeler ve yapı denetim raporları, binanın yıllar sonra satılmasında, tadilatında ve güçlendirilmesinde istenir.
4. Sigortayı güncelleyin: Zorunlu deprem sigortası poliçesinin binanın son durumuna göre düzenlendiğini kontrol edin.

Apartman gibi birden fazla bağımsız bölümü olan yapılarda, bazı durumlarda bitmiş bölümler için kısmi yapı kullanma izni de söz konusu olabilir. Bunun şartlarını ve sizin binanıza uygulanıp uygulanamayacağını ruhsatı veren idareye sorun.

Tokat’ta iskân başvurusunda

Tokat’ta başvuru, ruhsatı hangi idare verdiyse oraya yapılır: ilgili belediye ya da il özel idaresi. Köy yerleşik alanında ruhsat aranmadan yapılan yapılarda iskân konusu farklı işler; bu durumda il özel idaresine danışın.

Tokat’ın kışı, iskân takvimini de etkiler. Cephe boyası, dış çevre düzenlemesi ve baskı beton gibi işler soğukta yapılamaz ya da kalitesi düşer. İnşaatı sonbaharda bitirmeyi planlayan aileler, bu dış işleri havalar soğumadan tamamlamalıdır; aksi hâlde iskân başvurusu bahara kalabilir.

Anahtar teslim bir işte iskân için gereken belgeleri kimin toplayacağını ve başvuruyu kimin yapacağını sözleşmeye yazdırın. Ev teslim edildiğinde değil, iskân alındığında iş gerçekten bitmiş sayılır.

Kontrol listesi

• İnşaat boyunca projeden sapmayın; zorunlu değişikliği tadilat projesiyle yapın.
• Son aylarda yapı denetimle birlikte eksik işler listesini çıkarın.
• SGK ilişiksizlik yazısının sorumluluğunu sözleşmede netleştirin.
• Enerji kimlik belgesi ve DASK poliçesini başvurudan önce hazırlayın.
• Dış cephe ve çevre düzenlemesini kış gelmeden bitirin.
• İskân alındıktan sonra kat mülkiyetine geçişi ertelemeyin.