Kat karşılığı sözleşmesi neden noterde yapılmalı?

Çünkü kat karşılığı sözleşmesi yalnızca bir inşaat anlaşması değil, aynı zamanda arsadaki payın müteahhide devredilmesi vaadidir. Taşınmaz devrini konu alan bu tür vaatler kanunen resmi şekle tabidir ve uygulamada kat karşılığı sözleşmelerinin noterde “düzenleme şeklinde” yapılması gerektiği kabul edilir. Elden imzalanan ya da yalnızca imzaları noterde onaylatılan bir sözleşme, bir anlaşmazlık çıktığında geçersiz sayılma riskini taşır. Bu da hem arsa sahibini hem de müteahhidi korumasız bırakır.

Resmi şekil neden aranıyor

Kat karşılığı sözleşmesinin iki yüzü vardır. Bir yanda müteahhidin binayı yapma borcu, yani 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmesi; öbür yanda arsa sahibinin, iş karşılığında arsa payını devretme borcu. Bu ikinci kısım bir taşınmaz satış vaadidir ve mevzuat, taşınmaz devrine ilişkin vaatlerin resmi şekilde yapılmasını şart koşar.

Pratikte bunun anlamı şudur: Şekle uygun yapılmamış bir sözleşmeye dayanarak, ne arsa sahibi müteahhitten binayı bitirmesini, ne de müteahhit arsa sahibinden tapu devrini mahkeme yoluyla kolayca isteyebilir. Mahkemeler bazı durumlarda tarafların davranışına göre farklı sonuçlara varabilir, ama bu belirsizlik yıllar süren davalar demektir. Noterde baştan doğru yapılan bir sözleşme bu belirsizliği ortadan kaldırır.

“İmza onayı” ile “düzenleme şeklinde” farkı

Noterde iki tür işlem sık karıştırılır:

İmza onayı (onaylama): Taraflar sözleşmeyi kendileri hazırlar, noter yalnızca imzaların o kişilere ait olduğunu onaylar. Sözleşmenin içeriğine noter karışmaz.
Düzenleme şeklinde sözleşme: Sözleşme noter tarafından, tarafların beyanlarıyla düzenlenir, taraflara okunur ve noterin huzurunda imzalanır. Taşınmaz satış vaadi bu şekilde yapılmalıdır.

Notere giderken, “sözleşmeyi düzenleme şeklinde yapmak istiyoruz” demek ve bunun sözleşmenin başlığında ve noter şerhinde yazdığını görmek gerekir. Noter masrafı ve harçlar sözleşmenin değerine göre değişir; güncel tutarı noterden öğrenin ve kimin ödeyeceğini sözleşmeye yazın.

Sözleşmede mutlaka yer alması gerekenler

Noterde yapmak sözleşmeyi geçerli kılar; ama sizi koruyan, içinde ne yazdığıdır. Şunların yazıldığından emin olun:

Arsanın tapu bilgileri ve bütün maliklerin kimlikleri,
Onaylanacak projeye atıf ve ön proje eki,
Size kalacak bağımsız bölümlerin listesi: kat, daire numarası, cephe ve metrekare,
İşe başlama ve teslim tarihleri, gecikme halinde müteahhidin yükümlülüğü,
Malzeme ve işçilik şartnamesi, belirsiz ifadeler yerine standart ya da marka,
Tapu payının hangi aşamada ne kadar devredileceği,
Teminatın türü ve ne zaman iade edileceği,
Proje, ruhsat, yapı denetim, abonelik ve iskân masraflarının kimde olduğu,
Yıkım, hafriyat ve inşaat süresince kira yardımı,
Müteahhidin işi başkasına devredip devredemeyeceği,
İşin durması ya da sözleşmenin feshi halinde ne olacağı.

Genel inşaat sözleşmesi maddeleri için inşaat sözleşmesinde olması gerekenler yazısına bakabilirsiniz.

Noter sözleşmesi neyi yapmaz

Noterde düzenlenmiş bir sözleşme, sözleşmenin geçerli olmasını ve ispatını sağlar; ama müteahhidin işi iyi yapacağının ya da zamanında bitireceğinin güvencesi değildir. Noter, sözleşmedeki daire dağılımının adil olup olmadığını, teslim süresinin gerçekçi olup olmadığını ya da malzeme şartnamesinin yeterli olup olmadığını denetlemez.

Bu yüzden sözleşmenin içeriği, noterden önce iki ayrı göz tarafından okunmalıdır: hukuki tarafı için bir avukat, teknik tarafı için bir inşaat mühendisi. Mühendis, şartnamedeki belirsiz ifadeleri, eksik iş kalemlerini ve takvimin gerçekçiliğini değerlendirebilir. Sözleşme imzalandıktan sonra bu eksikleri gidermek, ancak karşı tarafın rızasıyla ve yeni bir ek sözleşmeyle mümkündür.

Noterden önce ve sonra yapılacaklar

Taslağı önceden hazırlayın. Sözleşme metnini bir avukata okutun; noterde ilk kez okuyup imzalamayın.
Müteahhidi doğrulayın. Yapı müteahhitliği yetki belgesini YAMBİS üzerinden sorgulayın. Ayrıntı müteahhit yetki belgesi yazısında.
Bütün maliklerle gidin. Hisseli arsalarda her malikin ya da vekilinin imzası gerekir.
Tapuya şerh verdirin. Satış vaadinin tapu kütüğüne şerh edilmesi, arsanın bu süreçte üçüncü kişilere satılmasına karşı güvence sağlar. İşlemi tapu müdürlüğünde yaptırabilirsiniz.
Suretleri saklayın. Sözleşmenin noter onaylı suretini ve eklerini birden fazla yerde saklayın.
Ek değişiklikleri de yazılı yapın. İnşaat sırasında daire dağılımı ya da süre değişirse, bunu sözlü anlaşmayla değil, ek sözleşmeyle ve yine uygun şekilde yapın.

Tokat’ta noter ve tapu işlemlerinde

Tokat’ta kat karşılığına verilen arsaların önemli kısmı miras yoluyla gelmiştir ve hissedarlardan bazıları başka şehirlerde ya da yurt dışında yaşar. Bu durumda hissedarın, kat karşılığı sözleşmesi yapmaya yetki veren bir vekaletname vermesi gerekir. Yurt dışındaki hissedarlar bunu konsolosluklar aracılığıyla yapabilir. Vekaletnamenin kapsamının yeterli olduğunu, sözleşme gününden önce noterle teyit edin.

Arsanın belediye sınırları içinde mi, il özel idaresinin yetki alanında mı olduğu, ruhsat sürecini değiştirir ama noter sözleşmesinin şeklini değiştirmez. Köydeki bir arsa için de aynı resmi şekil gerekir. Sözleşmeden önce tapu kaydında haciz, ipotek ya da başka bir şerh olup olmadığına da bakın; bunlar sözleşmeyi ve tapu devrini doğrudan etkiler.

Sık yapılan hatalar

“Birbirimizi tanıyoruz” diyerek sözleşmeyi elden imzalamak.
Yalnızca imzaları noterde onaylatıp sözleşmenin geçerli olduğunu sanmak.
Noterde metni ilk kez okuyup değiştirme fırsatı bulmadan imzalamak.
Hissedarlardan biri olmadan sözleşmeye başlamak.
Daire listesini ve ön projeyi sözleşmeye eklememek.
İnşaat sırasındaki değişiklikleri sözlü anlaşmayla bırakmak.
Tapuya şerh verdirmeyi ihmal edip arsayı üçüncü kişilere karşı korumasız bırakmak.
Vekaletnamenin kapsamını kontrol etmeden noter randevusu almak.