İskânı olmayan ev almak ya da oturmak ne gibi sorunlar çıkarır?

İskânı olmayan bir evde yaşamak ya da böyle bir ev almak mümkündür, ama bedeli zamanla ortaya çıkar. Kalıcı elektrik, su ve doğalgaz aboneliği, konut kredisi, kat mülkiyeti ve ileride satış zorlaşır. Asıl soru ise kâğıdın ötesindedir: bir binanın iskânı yoksa, projesine ve güvenlik şartlarına uygun yapılıp yapılmadığını kimse resmî olarak doğrulamamış demektir. Böyle bir ev almadan önce iskânın neden alınmadığını öğrenmek gerekir.

İskân neden alınmamış olabilir

İskânsız binaların hepsi aynı durumda değildir. Sebep, riskin büyüklüğünü belirler:

Yalnızca evrak eksikliği: Bina projesine uygun bitmiştir, ama SGK ilişiksizlik yazısı, enerji kimlik belgesi ya da bazı küçük işler tamamlanmadığı için başvuru yapılmamıştır. Bu durum çoğu zaman çözülebilir.
Küçük proje farkları: Bölme duvarlar, balkon kapatma, pencere yerleri gibi farklar tadilat projesiyle düzeltilebilir.
Büyük farklar: Projede olmayan kat, fazladan inşaat alanı ya da çekme mesafesinin ihlali. Bu durumda iskân çoğu zaman alınamaz ve yapı kaçak sayılabilir.
Ruhsatsız yapı: Bina hiç ruhsat almamıştır. Bu, iskânsız olmaktan çok daha ağır bir durumdur; ayrıntısı için kaçak yapının riskleri yazısına bakabilirsiniz.

Satıcının “her binada böyle, sorun olmaz” demesi bu ayrımı yapmaz. Hangi grupta olduğunu belgelerle öğrenmeniz gerekir.

Oturan için günlük sorunlar

İskânsız bir evde oturanların en sık karşılaştığı sorunlar şunlardır:

Abonelikler: Kalıcı elektrik, su ve doğalgaz aboneliği için genellikle yapı kullanma izni istenir. Şantiye ya da geçici abonelikle yaşamak hem pahalı hem belirsizdir. Doğalgaza geçmek isteyen sobalı evlerde bu engel daha sık hissedilir.
Kat mülkiyeti: Apartmanda kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilemez. Bağımsız bölümün tapusu tam anlamıyla “daire” olarak kesinleşmemiş kalır.
Ortak işler: Binada kalıcı bir düzen kurulamadığında aidat, yönetim ve ortak giderler konusunda anlaşmazlık artar.
Sigorta ve hasar: DASK ve konut sigortası işlemlerinde, binanın yasal durumu sorulabilir. Poliçe şartlarını sigortacınıza açıkça sorun.

Alan ve satan için sorunlar

İskânsız bir evi almak ya da satmak, alıcı ve satıcı için de ek riskler taşır:

Kredi: Bankalar konut kredisinde genellikle iskânlı ve kat mülkiyetli bağımsız bölüm ister. Kredi kullanamayan alıcı sayısı azaldığı için satış zorlaşır ve değer düşer.
Belirsiz yük: Satın aldığınız evin bir bölümü kaçak çıkarsa, yıkım ya da para cezası gibi sonuçlar yeni malike de dokunabilir.
Gelecekteki işlemler: Kentsel dönüşüm, güçlendirme ya da tadilat gibi işlerde yasal durum belirsizse süreç uzar.

2018’deki imar barışı düzenlemesiyle bazı yapılar “yapı kayıt belgesi” aldı. Bu belge bazı işlemleri kolaylaştırsa da binanın depreme dayanıklı ya da projeye uygun olduğunu göstermez. Belgenin sizin bina için ne sağladığını idareye ve gerekirse bir avukata sorun.

İskân sonradan alınabilir mi

Oturduğunuz ya da almayı düşündüğünüz evin iskânını sonradan almak çoğu zaman mümkündür, ama bu, engelin ne olduğuna bağlıdır:

Evrak eksikse: Eksik belgeler tamamlanır, yapı denetim kuruluşuyla birlikte başvuru yapılır. Binada yıllar içinde yapılan küçük değişiklikler varsa önce bunlar projeye uygun hâle getirilir.
Projeye aykırı ama yasal sınırlar içinde değişiklik varsa: Bir tadilat projesi hazırlanıp onaylatılarak bina ile proje uyumlu hâle getirilebilir.
İmar sınırlarını aşan değişiklik varsa: Fazla kat ya da fazla alan, yasal sınırlar içine çekilmedikçe iskân alınamaz. Bu da bazen o bölümün kaldırılması anlamına gelir.
Taşıyıcı sistem etkilenmişse: Kesilen kolon ya da eklenen kat gibi durumlarda önce bir mühendisin binanın güvenliğini değerlendirmesi, gerekirse güçlendirme yapılması gerekir.

Apartmanlarda iskân başvurusu tek bir dairenin değil, binanın tamamının işidir. Bir dairedeki aykırılık bütün binanın iznini durdurabilir. Bu yüzden kat malikleri birlikte hareket etmeli, giderleri ve sorumlulukları yazılı olarak paylaşmalıdır.

İskânsız ev almadan önce yapılacaklar

Belgeleri isteyin. Yapı ruhsatı, onaylı projeler ve yapı denetim kuruluşunun bilgisi. Ruhsat yoksa durum tamamen farklıdır.
İdareye sorun. Belediyenin ya da il özel idaresinin imar biriminden binanın dosyasındaki durumu öğrenin: iskân neden alınmamış, engel nedir?
Binayı projeyle karşılaştırtın. Bir mühendis ya da mimar, binanın onaylı projeyle ne kadar örtüştüğünü yerinde görebilir.
Taşıyıcı sistemi kontrol ettirin. Projesinden sapmış bir binada fazla kat ya da kesilmiş kolon olabilir. Bu konu için binamın depreme dayanıklı olup olmadığını nasıl anlarım yazısına bakabilirsiniz.
Sözleşmeye yazın. Satıcı iskânı alacağını söylüyorsa, bunu süre ve sorumlulukla birlikte satış öncesi sözleşmeye yazdırın; noterde yapılmasını tercih edin.
Hukuki görüş alın. Kat irtifakı, yapı kayıt belgesi ve tapu şerhleri gibi konularda bir avukatın görüşü para kaybını önler.

Tokat’ta iskânsız binalarla karşılaşırken

Tokat’ta, birçok ilde olduğu gibi, eski mahallelerde ve köylerde iskânsız ya da sonradan kat eklenmiş binalara sık rastlanır. Köy yerleşik alanında yapılan bazı evlerde ise iskân hiç gündeme gelmemiş olabilir; bu durumda il özel idaresinden binanın durumunu sorun.

Tokat deprem tehlikesi yüksek bir il olduğu için, kâğıttaki eksiklik kadar binanın taşıyıcı sistemi de önemlidir. Özellikle Kelkit vadisindeki ilçelerde, sonradan kat eklenmiş ya da zemin katında dükkân açmak için kolon ve duvar oynatılmış binalarda bir mühendis incelemesi yaptırmadan karar vermeyin.

Sık yapılan hatalar

“Herkesinki böyle” diyerek iskânın neden alınmadığını sormamak.
Yapı kayıt belgesini depreme dayanıklılık belgesi sanmak.
Krediyle satın almayı planlayıp bankayla önceden görüşmemek.
Satıcının sözlü “iskânı alırız” vaadine güvenmek.
Fazla katı ya da kapatılmış alanları “küçük fark” saymak.
Binayı bir mühendise göstermeden yalnızca tapuya bakarak almak.