İnşaat sözleşmesinde mutlaka yer alması gereken maddeler

Bir inşaat sözleşmesinde en az şu konular yazılı ve açık olmalıdır: tarafların kim olduğu, yapılacak işin tam tanımı ve ekleri, bedel ve ödeme planı, süre ve gecikmenin sonucu, iş sırasında çıkacak değişikliklerin nasıl onaylanacağı, teslim ve kabul şekli, teslimden sonra kusurlardan kimin sorumlu olduğu ve anlaşmazlık çıkarsa ne yapılacağı. Türk Borçlar Kanunu bu tür sözleşmeleri eser sözleşmesi olarak düzenler; ama kanun her ayrıntıyı sizin yerinize çözmez. Boş bıraktığınız her konu, ileride iki tarafın farklı hatırladığı bir konu olur.

Sözleşmenin omurgası: iş tanımı ve ekler

Sözleşmenin kendisi birkaç sayfa olabilir; asıl ağırlığı ekleri taşır. “İki katlı müstakil ev yapılacaktır” cümlesi bir iş tanımı değildir. Şunlar sözleşmeye ek olarak bağlanmalıdır:

Onaylı mimari, statik, elektrik ve mekanik tesisat projeleri.
Teknik şartname: hangi malzemenin, hangi sınıfta ya da markada kullanılacağı.
Teklif ya da keşif listesi: kalemler, miktarlar ve fiyatlar.
İş programı: hangi aşamanın hangi tarihte bitmesinin hedeflendiği.

Eklerin her sayfası iki tarafça paraflanmalı, sözleşmede de “ekler sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır” ifadesi yer almalıdır. Proje ile şartname çelişirse hangisinin geçerli olacağını da yazın.

Bedel, ödeme ve süre maddeleri

Bedel maddesi, işin götürü bedelle mi yoksa birim fiyatla mı yapılacağını söylemelidir. İkisinin farkını götürü bedel ve birim fiyat yazısında anlattık. Ayrıca KDV’nin dahil olup olmadığı, malzeme fiyatları değişirse bedelin değişip değişmeyeceği açıkça yazılmalıdır.

Ödeme planı tarihe değil, tamamlanan işe bağlanmalıdır: temel bitince, kaba inşaat bitince gibi. Bu konuyu ödeme planı ve hakediş yazısında ayrıntılı ele aldık.

Süre maddesinde üç şey olmalı:

İşin başlangıç tarihi ya da başlangıcı tetikleyen olay (örneğin ruhsatın alınması).
Bitiş tarihi ya da gün olarak süre.
Gecikme olursa ne olacağı: süre uzatımı hangi durumlarda verilir, gecikmenin yaptırımı nedir.

Değişiklik, teslim ve kusur sorumluluğu

İnşaat sırasında fikir değiştirmek çok olağandır. Bir pencere büyür, bir duvar kalkar, banyo yer değiştirir. Sözleşme bu değişikliklerin nasıl yapılacağını tanımlamalıdır: talep yazılı yapılır, müteahhit fiyat ve süre etkisini yazılı bildirir, iş sahibi onaylamadan uygulama başlamaz. Ruhsat projesini etkileyen değişikliklerde idare onayı da gerekir.

Teslim maddesi, işin nasıl teslim alınacağını anlatır. Ortak bir gezi yapılıp eksikler bir tutanağa yazılır, eksikler tamamlanınca kesin teslim yapılır. Teslimden sonra çıkan kusurlar için müteahhidin ne kadar süre ve hangi kapsamda sorumlu olduğu da yazılmalıdır. Kanun, gizli kusurlar ve yapılar için iş sahibini koruyan hükümler içerir; sözleşme bunları azaltmamalı, uygulamasını netleştirmelidir. Kanun sizden de bir şey bekler: teslimden sonra işi makul sürede gözden geçirip gördüğünüz kusurları müteahhide bildirmek, sonradan ortaya çıkan gizli kusurları da fark eder etmez yazıyla iletmek. Bildirimi geciktirmek hakkınızı zayıflatabilir.

Kusur maddesinde şunları da yazın: kusur nasıl bildirilecek (yazılı, fotoğraflı), müteahhit kaç gün içinde yerinde inceleme yapacak, giderilmezse iş sahibi kusuru başkasına yaptırıp bedelini isteyebilecek mi? Son ödemenin bir kısmının teslim tutanağındaki eksikler tamamlanana kadar bekletilmesi de iki taraf için anlaşılır bir güvencedir; oranını kendiniz belirleyin ve yazın.

Yazılı olmayan anlaşmanın bedeli

Tokat’ta birçok ev hâlâ tokalaşmayla başlar. Ustayla aranızda güven olabilir; sorun, aylar sonra iki tarafın aynı konuşmayı farklı hatırlamasıdır. “Pencereler dahildi” ile “pencereleri siz alacaktınız” arasındaki fark, yazılı bir cümle olmadığında bir anlaşmazlığa dönüşür.

Yazılı sözleşmenin üç somut faydası vardır:

Herkes neyi taahhüt ettiğini işin başında görür ve belirsiz noktalar imzadan önce ortaya çıkar.
Ödeme, teslim ve kusur gibi konularda bir anlaşmazlık çıktığında, bilirkişi ve mahkeme neye bakacağını bilir.
İş yarım kalırsa ya da müteahhit değişirse, yeni gelen firma neyin yapıldığını ve neyin kaldığını belgelerden okuyabilir.

Sözleşmeyi bir taslak üzerinden birlikte okuyun ve anlamadığınız terimi sorun. Bedeli yüksek bir işte imzadan önce bir avukata okutmak, sonradan çıkacak bir davanın masrafının yanında küçük bir giderdir. Hazır şablonlar başlangıç olabilir ama sizin arsanızı, projenizi ve ödeme gücünüzü bilmezler.

Sık unutulan maddeler

Sigorta: Şantiye süresince yangın, sel, hırsızlık ya da üçüncü kişilere zarar riskine karşı kimin sigorta yaptıracağı.
İş güvenliği: Çalışanların sigortası ve iş güvenliği yükümlülüklerinin müteahhitte olduğu.
Ruhsat ve harçlar: Proje, ruhsat, yapı denetim ve bağlantı giderlerinin kime ait olduğu.
Şantiye giderleri: Şantiye elektriği, suyu, iskele, vinç ve moloz atımı.
Alt yüklenici: Müteahhidin işin bir kısmını başkasına yaptırıp yaptıramayacağı; yaptırırsa sorumluluğun yine kendisinde kalacağı.
Fesih: Hangi durumda taraflardan birinin sözleşmeyi bitirebileceği ve o ana kadar yapılan işin nasıl hesaplanacağı.
Uyuşmazlık: Hangi mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu; önce bilirkişi ya da uzlaşma yolunun denenip denenmeyeceği.

Tokat’ta sözleşmeye eklenecek yerel ayrıntılar

Tokat’ın iç kesimlerinde kış soğuk ve karlıdır. Bu, sözleşmeye yazılması gereken bir gerçektir. Beton dökümüne ve dış cephe işlerine soğukta ara verilip verilmeyeceği, bu aranın süreye eklenip eklenmeyeceği önceden konuşulmalıdır. Kış, öngörülebilir bir durumdur; sözleşmede yazmıyorsa sonradan “hava kötüydü” demek tartışma yaratır.

Arsa bir köyde ya da merkezden uzak bir ilçedeyse şantiye suyu ve elektriği, malzeme nakliyesi ve ekip konaklaması gibi konular maliyeti etkiler. Bunların teklife dahil olup olmadığını sözleşmede belirtin. Yetkili mahkeme olarak da genellikle yapının bulunduğu yer mahkemelerini yazmak iki taraf için pratik olur.

Kat karşılığı bir anlaşma yapıyorsanız kurallar farklılaşır; ayrıntısı kat karşılığı sözleşmesi yazısında.

Kontrol listesi

Projeler, şartname ve teklif sözleşmeye ek olarak bağlandı ve paraflandı mı?
Bedelin türü, KDV ve fiyat değişikliği durumu yazılı mı?
Ödemeler tamamlanan aşamalara mı bağlı?
Başlangıç, bitiş ve gecikmenin sonucu açık mı?
Değişikliklerin yazılı onay usulü tanımlı mı?
Teslim tutanağı ve kusur sorumluluğu maddesi var mı?
İmzalamadan önce bir avukata ya da bağımsız bir mühendise okuttunuz mu?