Zile'de ev inşaatına başlamadan önce hangi kontroller yapılmalı?

Kazı makinesi arsaya girmeden önce yedi şeyin tamam olması gerekir: tapu, imar durumu, parselin zemindeki sınırları, zemin etüdü, onaylı projeler ve ruhsat, altyapı bağlantıları ve yazılı sözleşme. Bunlardan biri eksikken başlanan bir inşaat, ya sahada durur ya da ileride tapu, iskân veya komşuyla sorun çıkarır. Aşağıdaki liste, başlamadan önce masaya yatırmanız gerekenleri sırayla veriyor.

Kâğıt üzerindeki kontroller

İlk grup, arsanın hukuki durumuyla ilgilidir. Bunlar sahada hiçbir iz bırakmaz ama en büyük sorunları onlar çıkarır.

Tapu kaydı: Arsa tek adınıza mı, hisseli mi? Üzerinde ipotek, haciz ya da şerh var mı? Tapuda vasfı “arsa” mı, “tarla” mı? Bunları e-Devlet’ten ya da tapu müdürlüğünden görebilirsiniz.
Hissedar onayı: Hisseli bir parselde diğer hissedarların yazılı ve tercihen noterden muvafakati olmadan inşaata başlamayın.
İmar durumu: Belediye imar müdürlüğünden ya da köylerde il özel idaresinden alınır. Kat sayısı, taban alanı, toplam inşaat alanı ve çekme mesafeleri burada yazar. Ayrıntısı imar durumu belgesi yazısında.
Yol ve terk durumu: Parselin bir kısmı imar yoluna ya da kamu alanına terk edilecek mi? Bu, kullanabileceğiniz alanı küçültür.

Parsel sınırı: arsanız tam olarak nerede

Şaşırtıcı derecede sık yaşanan bir sorun, evin yanlış yere oturtulmasıdır. Tapudaki parsel ile sahada “bizim tarla şuradan başlar” denilen yer her zaman aynı değildir. Duvar ya da çit, yıllar içinde birkaç metre kaymış olabilir.

Aplikasyon: Lisanslı bir harita mühendisi, parselin köşe noktalarını tapu ve kadastro verisine göre sahada işaretler.
Çekme mesafeleri: Bina yoldan ve komşu parsellerden imar durumunda yazan mesafe kadar geride durmalıdır. Kuralı çekme mesafesi yazısında anlattık.
Kotlar: Yolun ve komşu arsaların seviyesi ölçülür. Zemin kat döşemesinin hangi kotta olacağı, yağmur suyunun nereye akacağını belirler.
Komşuyla konuşma: Sınırda bir duvar, ağaç ya da eski yapı varsa, işe başlamadan komşuyla konuşmak ve gerekirse yazılı tutanak tutmak sonradan çıkacak tartışmaları önler.

Zemin ve proje kontrolleri

İkinci grup, binanın teknik temelidir. Burada amaç belgelerin var olması değil, birbirleriyle uyumlu olmasıdır.

Zemin etüdü raporu: Bu arsada, bu bina için yapılmış olmalı. Raporda önerilen temel türü ile statik projedeki temel aynı mı?
Statik proje: Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne göre, arsanın konumu ve zemin sınıfı kullanılarak hesaplanmış mı?
Mimari ile statik uyumu: Mimari plandaki kolon yerleri ile statik projedeki kolonlar örtüşüyor mu? Sahada “kolonu biraz kaydıralım” demek, hesabı geçersiz kılar.
Tesisat projeleri: Elektrik ve mekanik tesisat projeleri hazır mı? Pis su ve yağmur suyunun nereye bağlanacağı belli mi?
Ruhsat ve denetim: Yapı ruhsatı alındı mı, yapı denetim firması ve şantiye şefi belli mi? Ruhsat bilgilerini gösteren şantiye tabelası görünür bir yere asılmalıdır.

Sahaya hazırlık ve sözleşme

Son grup, işin pratiğini ilgilendirir.

Şantiye elektriği ve suyu: Geçici abonelikler için başvuru yapıldı mı? Beton kürü ve harç için su şarttır.
Ulaşım: Kamyon, beton mikseri ve pompa arsaya yanaşabiliyor mu? Dar sokakta pompa nereye kurulacak?
Malzeme alanı: Demir, tuğla ve kumun konacağı, yağmurdan korunacağı bir yer var mı?
Kazı toprağı: Çıkan toprak nereye götürülecek? Rastgele bir yere dökmek ceza riski taşır; belediyeye sorun.
Sözleşme: İşin kapsamı, malzeme özellikleri, ödeme planı, teslim tarihi ve gecikme şartı yazılı mı? Müteahhidin yetki belgesini kontrol ettiniz mi? Bu konuda müteahhit seçerken kontrol listesi yazısına bakabilirsiniz.

Zile’de nelere ayrıca bakılmalı

Zile, Tokat’ın iç kesimindeki ilçelerindendir; kışları soğuk ve karlı geçer. Bu yüzden kazı ve temel işini don riskinin bittiği döneme, kaba inşaatı ise kış gelmeden çatının kapanacağı bir takvime oturtmak gerekir. Başlamadan önce firmanın iş programında çatının hangi ay kapanacağını sorun.

İlçede tarım arazileri geniş yer tutar. Parselin tapusu “tarla” ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında konut için ayrıca izin gerekir; bunu proje çizdirmeden önce öğrenin. Belediye sınırları içindeki arsalarda başvuru belediyeye, köylerde ise genellikle il özel idaresine yapılır.

Yaz sıcaklarının ve kış soğuğunun evdeki etkisini azaltmak için yalıtım, pencere ve gölgeleme kararlarını proje aşamasında verin. Bölgenin iklim koşullarını ve önceki yapıların yaşadığı sorunları yerel ustalara ve komşulara sormak, bir mühendisin hesabına iyi bir ek bilgi olur.

Başlamadan önce son kontrol listesi

Tapu temiz, hissedar onayları yazılı.
İmar durumu elinizde ve proje buna uygun.
Aplikasyon yapıldı, köşe noktaları sahada işaretli.
Zemin etüdü ile statik projedeki temel aynı.
Yapı ruhsatı alındı, yapı denetim ve şantiye şefi belli.
Şantiye elektriği, suyu ve araç girişi hazır.
Sözleşme, ödeme planı ve teslim tarihi imzalı.

Bu listeyi tamamlamak birkaç hafta alabilir ve sabırsızlık yaratabilir. Ama bu haftalar, sahada aylar sürecek bir sorunun önüne geçer. Elinizdeki belgeleri bir inşaat mühendisine gösterip eksik olanı sordurmanız, işe en sağlam başlangıçtır.