Müteahhit seçerken nelere bakmalı? Kontrol listesi

Müteahhidi en düşük fiyata ya da tanıdık tavsiyesine göre değil, beş şeye bakarak seçin: geçerli bir müteahhit yetki belgesi, yerinde görebileceğiniz bitmiş işler, işin başında duracak bir şantiye şefi, kalem kalem yazılmış bir teklif ve imzalanmaya hazır yazılı bir sözleşme. Bu beşinden biri eksikse, fiyat ne kadar cazip olursa olsun durup sorun. Ev, çoğu insanın hayatında bir kez yaptırdığı en pahalı iştir; seçime ayırdığınız birkaç hafta, yıllarca sürebilecek bir sorunun yanında çok küçük bir bedeldir.

Önce belgelere bakın

Bir firmayla ilk görüşmede kibar ama net olun ve şu belgeleri isteyin:

Müteahhit yetki belgesi: Ruhsatlı bir yapıyı üstlenen müteahhidin, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın YAMBİS sistemine kayıtlı bir yetki belgesi olması gerekir. Belge numarasını alın ve kendiniz sorgulayın. Nasıl yapılacağını müteahhit yetki belgesi yazısında anlattık.
Şirket bilgileri: Ticaret unvanı, vergi numarası, adres. Şahıs firması mı, şirket mi, sözleşmeyi kim imzalayacak? İmzalayan kişinin firmayı temsil yetkisi olmalı.
Şantiye şefi: Ruhsatlı işlerde bir şantiye şefi atanır. Bu kişinin kim olduğunu, aynı anda kaç işe baktığını ve sahaya ne sıklıkla geleceğini sorun.
Sigorta: Şantiyede çalışanların sigortalı olup olmadığını ve iş için bir inşaat sigortası düşünülüp düşünülmediğini öğrenin.

Belge göstermekten kaçınan, “bunlara gerek yok, biz yıllardır bu işi yapıyoruz” diyen bir firma size ilk uyarıyı vermiş olur.

Bitmiş işleri yerinde görün

Fotoğraflar güzel çekilir; binalar ise zamanla konuşur. Firmanın birkaç yıl önce teslim ettiği evleri görmek, yeni bitenlerden daha öğreticidir.

Firmadan teslim ettiği iki üç işin adresini isteyin.
Mümkünse ev sahibiyle konuşun. Sorulacaklar basit: Söz verilen tarihte bitti mi? Sonradan ek para istendi mi? Bir sorun çıkınca firma geri geldi mi?
Binanın dışına bakın: cephede kabarma, çatı kenarında ıslaklık, bahçe duvarında çatlak var mı?
İçeride rutubet kokusu, kapı ve pencerelerde sıkışma, banyo köşelerinde küf olup olmadığını sorun.

Bir firmanın hiç sorun çıkmamış işi yoktur. Önemli olan, sorun çıktığında ne yaptığıdır.

Teklifin içine bakın

İyi bir teklif, ne yapılacağını ve ne yapılmayacağını açıkça yazar. “Anahtar teslim, metrekaresi şu kadar” diye tek satırlık bir teklif, sonradan tartışmanın davetiyesidir. Teklifte şunları arayın:

Hangi projeye göre fiyat verildiği (mimari, statik, tesisat projeleri).
Kaba ve ince işlerin ayrı ayrı yazılması.
Malzemelerin sınıfı ya da markası: beton sınıfı, pencere sistemi, yalıtım kalınlığı, seramik ve vitrifiye seviyesi.
Hariç tutulan kalemler: ruhsat ve proje giderleri, altyapı bağlantıları, bahçe duvarı, çevre düzenlemesi.
Süre ve ödeme planı.

Birden fazla teklif aldıysanız bunları yan yana koymanın yolunu teklif karşılaştırma yazısında bulabilirsiniz.

En düşük teklif neden tek başına ölçü olmaz

Üç firmadan fiyat aldınız ve biri ötekilerden belirgin biçimde düşük. İlk tepki onu seçmek olur. Ama fiyat farkının bir açıklaması mutlaka vardır ve bu açıklamayı öğrenmeden karar vermemek gerekir.

Fark çoğu zaman şu yollardan birinden gelir:

Teklifte bazı kalemler hiç yoktur: çatı yalıtımı, bahçe duvarı, kapı ve pencere, ya da tesisatın bir kısmı.
Malzeme sınıfı düşürülmüştür; kâğıtta aynı görünen iki ev, kullanılan pencere, yalıtım ve tesisat malzemesi yüzünden yıllar içinde çok farklı davranır.
Firma işi kendi kapasitesinin üstünde almıştır ve nakit akışını yeni işlerden gelecek avanslarla döndürmeyi planlar. Bu tür firmalarda işin ortasında durma riski yüksektir.
Fiyat bilerek düşük tutulmuş, farkın ek işlerle çıkarılması hesaplanmıştır.

Düşük teklifi veren firmaya “Bu fiyata nasıl yapabiliyorsunuz?” diye sormaktan çekinmeyin. İyi bir müteahhit bu soruya kalem kalem cevap verir. Cevap “biz böyle çalışıyoruz” ile sınırlı kalıyorsa, fiyat farkını ileride ek iş faturası, gecikme ya da kusur olarak geri ödeme ihtimaliniz yüksektir.

Konuşma sırasında dikkat edilecek işaretler

Görüşmede söylenenler de belge kadar bilgi verir. Şu durumlar sizi düşündürmeli:

Arsaya, zemine ya da projeye bakmadan kesin fiyat ve süre vermek.
Zemin etüdünü, yapı denetimi ya da ruhsatı “gereksiz masraf” diye geçiştirmek.
İşin büyük kısmını peşin istemek.
Yazılı sözleşme yerine “aramızda söz yeter” demek.
Sizin sorularınıza değil, rakiplerin kusurlarına zaman ayırmak.

Tersine, sizi soru sormaya teşvik eden, belirsiz noktaları kendiliğinden yazıya döken ve “bunu bilmiyorum, öğrenip döneceğim” diyebilen bir muhatap, genellikle işi de aynı açıklıkla yürütür.

Tokat’ta müteahhit araştırırken

Tokat’ın ilçelerinde inşaat camiası küçüktür; bu durum araştırmayı kolaylaştırır. Bir firmanın daha önce kimin evini yaptığını öğrenmek çoğu zaman birkaç telefon uzaklığındadır. Hırdavatçı, beton santrali ya da elektrikçi gibi işi dışarıdan gören esnafın görüşü de değerlidir.

Şunları ayrıca konuşun:

Kış: Firma işi hangi ayda başlatıp kaba inşaatı kıştan önce kapatmayı nasıl planlıyor?
Uzaklık: Arsanız merkezden uzak bir köyde ya da ilçedeyse, firmanın ekip ve malzemeyi oraya nasıl taşıyacağını, şantiye şefinin ne sıklıkla geleceğini sorun.
Yetkili idare: Belediye sınırları içinde ruhsatı belediye, dışında çoğunlukla il özel idaresi verir. Firmanın bu süreci kimin adına ve hangi masrafla yürüteceği teklifte yazmalı.

Erbaa’daki iki katlı konut, KTC Yapı’nın MR İnşaa Yapıları ile birlikte anahtar teslim yapıp sahibine teslim ettiği bir iştir; benzer bir evi yaptırmayı düşünüyorsanız bu tür bitmiş işleri yerinde görmek iyi bir başlangıçtır.

Kontrol listesi

Yetki belgesi numarasını alıp kendiniz sorguladınız mı?
En az iki bitmiş işi yerinde gördünüz ve sahibiyle konuştunuz mu?
Şantiye şefinin adını ve sahaya geliş sıklığını biliyor musunuz?
Teklif kalem kalem mi, hariç tutulanlar yazılı mı?
Ödemeler yapılan işe mi bağlı, yoksa takvime mi?
Zemin etüdü, ruhsat ve yapı denetimi planın içinde mi?
Her şey imzalı bir sözleşmede toplandı mı?