Toplu konut şantiyesi nasıl yönetilir? Turhal'daki 300 konutluk yerleşkeden notlar

Bir toplu konut şantiyesi, aynı binayı on beş kez yapmak değildir; on beş binayı aynı anda, birbirinin önünü kesmeden yapmaktır. Başarı; blokları ve ekipleri sıraya koyan gerçekçi bir iş programına, sahaya göre kurulmuş bir lojistiğe, her aşamada yapılan kalite kontrolüne ve eksiksiz kayda bağlıdır. Altyapı ve peyzaj da işin sonuna bırakılan bir ek değil, en başta planlanan bir parçadır.

Ölçeği doğru okumak

KTC Yapı, Turhal’daki 300 konutluk yerleşkede ana yükleniciye bağlı olarak proje yönetimi ve şantiye şefliği yaptı. Yerleşke 65 dönüm arazi üzerinde 15 bloktan, 300 konuttan, 100 kişilik bir camiden ve 3 dükkanlı bir ticaret merkezinden oluşuyor; 18.000 m² peyzaj ve 5.000 m² oyun ve fitness alanı da işin kapsamındaydı. Bu ölçek bir fikir verir: konut blokları işin sadece bir kısmıdır. Yollar, otopark, altyapı, sosyal donatı ve peyzaj ayrı birer şantiye gibi yönetilmelidir.

İş programı: blokları sıraya koymak

Çok bloklu işlerde en verimli yöntem, ekiplerin bloktan bloğa sırayla geçtiği bir akış kurmaktır. Kalıp ekibi bir bloğu bitirince bir sonrakine geçer; arkasından duvar, çatı, ince işler ve tesisat ekipleri aynı sırayla gelir.

1. Blokları gruplara ayırın: Hepsini aynı anda başlatmak, kaynakları dağıtır ve her bloğu yarım bırakır. Gruplar hâlinde ilerlemek, bir bloğu erken bitirip sonraki için örnek olarak kullanma imkânı da verir.
2. Kaba inşaatı mevsime göre yerleştirin: Beton ve çatı işlerinin olabildiğince kış öncesinde bitmesi, kışın kapalı alanda ince işlerin sürmesi hedeflenir.
3. Kritik yolu belirleyin: Hangi işin gecikmesi bütün projeyi geciktirir? Genellikle bu, kaba inşaat ve çatı ile altyapı bağlantılarıdır.
4. Programı haftalık güncelleyin: Kâğıtta kalan bir program, sahada kimseyi yönlendirmez.

Saha lojistiği

Geniş bir arazide en çok kaybedilen şey zamandır: yanlış yere indirilmiş malzeme, birbirini bekleyen ekipler, beton mikserinin ulaşamadığı blok.

• Şantiye yerleşim planı: Malzeme stok alanları, demir ve kalıp atölyesi, vinç yerleri, şantiye içi yollar ve ofis baştan çizilmeli. Bu plan, kalıcı yolların ve peyzajın yeriyle çakışmamalı.
• Beton dökümü: Büyük dökümler için santral, pompa ve ekip aynı gün planlanır; hava durumu kontrol edilir. Soğukta döküm ve kür ayrı önlem ister.
• Malzeme sevkiyatı: Teslim tarihleri iş programına bağlanır. Erken gelen malzeme açıkta bozulur, geç gelen ekibi bekletir.
• Kademeli altyapı: Kanalizasyon, su ve elektrik hatları blokların yükselmesinden önce ya da yükselirken planlı biçimde döşenmezse, biten peyzaj tekrar kazılır.

Kalite kontrolü: tekrarın avantajı ve riski

Tekrar eden işin avantajı, ilk blokta öğrenilen dersin diğerlerine taşınmasıdır. Riski ise ilk blokta yapılan bir hatanın 15 kez tekrarlanmasıdır.

• İlk blok örnektir: Donatı detayları, yalıtım, doğrama montajı ve ıslak hacim detayları ilk blokta dikkatle kontrol edilip onaylanır; sonra diğer bloklara standart olarak uygulanır.
• Döküm öncesi donatı kontrolü: Her betondan önce donatı, pas payı ve kalıp kontrol edilir ve kayda geçirilir. Bu kontrol, işin tabi olduğu denetim düzenine göre idarenin kontrol teşkilatıyla ya da yapı denetimle birlikte yapılır.
• Numuneler: Beton numuneleri her dökümden mevzuata uygun şekilde alınır ve sonuçları bloğa, kata ve elemana göre dosyalanır.
• Örtülen imalatın kaydı: Tesisat, yalıtım ve donatı gibi kapanacak işler fotoğraflanır.

Kayıt ve iletişim: hakedişin ve kabulün temeli

Kamu adına yapılan toplu konut işlerinde idare, kontrol teşkilatı, ana yüklenici ve alt yükleniciler aynı sahadadır. Herkesin aynı bilgiyle çalışması için:

• Şantiye defteri her gün tutulur; talimatlar yazılı alınır.
• Metrajlar blok blok hazırlanır ve kontrol teşkilatıyla birlikte doğrulanır. Hakediş süreci bu kayıtlara dayanır.
• Proje değişiklikleri onaylanmadan sahaya uygulanmaz.
• Alt yüklenicilerin kapsamı ve sınırları yazılıdır. Bu konuyu ana yüklenici ve alt yüklenici iş bölümü yazısında anlattık.

Geçici kabul öncesinde her konut tek tek gezilerek eksik listesi çıkarılır. Yüzlerce dairelik bir işte bu liste, ancak blok ve daire bazında sistemli tutulursa kapanır.

Haftalık ritim: koordinasyon toplantısı

Büyük şantiyelerde sorunların çoğu teknik değil, iletişim sorunudur. Bir ekip, diğerinin işini bitirdiğini sanarak gelir; malzeme siparişi, onay bekleyen bir revizyon yüzünden geç verilir. Bunu önlemenin basit yolu, her hafta aynı gün ve saatte yapılan kısa bir koordinasyon toplantısıdır.

Toplantıda şunlar konuşulur: geçen haftanın gerçekleşmesi, gelecek haftanın blok blok planı, bekleyen onaylar ve malzemeler, iş güvenliği konuları. Kararlar yazılır ve katılanlarla paylaşılır. Bu tutanaklar, ileride bir süre uzatımı ya da hakediş tartışmasında da işe yarar.

Turhal ve Tokat şantiyelerinde dikkat edilecekler

• Kış: Turhal’daki gibi geniş bir şantiyede kar ve don en çok şantiye yollarını ve açıktaki betonu etkiler. Kaba inşaatın takvimi, beton dökümünde soğuk hava önlemleri ve şantiye yollarının kışın kullanılabilirliği baştan planlanmalıdır.
• Zemin: Geniş bir arazide zemin her noktada aynı değildir. Zemin etüdünün bütün blok yerlerini temsil ettiğinden emin olun; özellikle vadi tabanlarında ve dere kenarlarında.
• İş gücü ve malzeme: Büyük bir şantiye, bölgedeki usta ve malzeme kapasitesini zorlayabilir. Kritik ekipler ve malzemeler için erken anlaşma yapılmalıdır.
• İş güvenliği: Çok bloklu sahada iskele, vinç, kazı ve araç trafiği aynı anda vardır. İş sağlığı ve güvenliği planı blok bazında güncellenmelidir.

Sık yapılan hatalar

• Bütün blokları aynı anda başlatıp kaynakları dağıtmak.
• Altyapıyı ve peyzajı son aylara bırakmak.
• İlk blokta detayları onaylatmadan seri üretime geçmek.
• Sözlü talimatla çalışmak, şantiye defterini ihmal etmek.
• Malzeme sevkiyatını iş programından bağımsız yapmak.
• Eksik listesini geçici kabul gününe bırakmak.