Tokat'ta ev yaptırmak istiyorum, ilk adım ne olmalı?

İlk adım bir usta ya da müteahhit bulmak değil, arsanın ne izin verdiğini öğrenmektir. Tapudaki durumu kontrol edin, ardından belediyeden ya da il özel idaresinden imar durumunu alın. Evin kaç kat, kaç metrekare ve arsanın neresinde olabileceğini bu belge söyler. Zemin etüdü, proje ve ruhsat bunun üzerine kurulur; kazma en son vurulur.

Önce arsayı tanıyın: tapu ve imar durumu

Hayalinizdeki evin planını çizdirmeden önce arsanın kâğıt üzerindeki durumunu netleştirin. Çoğu sorun burada başlar.

Tapu: Arsa tek başınıza mı ait, yoksa hisseli mi? Tapuda “arsa” mı yazıyor, “tarla” mı? Hisseli arsada ve tarlada yapı yapmak çoğu zaman ek işlem ister. Tapu kaydını e-Devlet’ten görebilirsiniz.
İmar durumu: Arsa imar planı içindeyse, belediye imar müdürlüğü size imar durumu belgesi verir. Bu belgede yapılaşma şartları yazar: taban alanı (TAKS), toplam inşaat alanı (KAKS ya da emsal), kat sayısı, yoldan ve komşudan çekme mesafeleri. Ayrıntısı için imar durumu belgesi yazısına bakabilirsiniz.
Yetkili kurum: Belediye sınırları ve mücavir alan içinde başvuru belediyeye, dışındaki köylerde ise genellikle il özel idaresine yapılır. Arsanızın hangisine bağlı olduğunu ilk telefonda sorun.

Bu iki belge elinizdeyken “buraya iki katlı ev olur mu?” sorusunun cevabı tahmin değil, yazılı bilgi olur.

Ruhsata giden yol: zemin, proje, yapı denetimi

İmar durumu netleşince iş sırası kabaca şöyledir:

Zemin etüdü: Jeoloji ya da jeofizik mühendisi arsada sondaj ve deneylerle zeminin taşıma gücünü ve yeraltı suyunu inceler. Temelin türü bu rapora göre seçilir. Bu adımı atlamak, deprem bölgesinde en pahalı hatadır.
Projeler: Mimar evin planını çizer; inşaat mühendisi taşıyıcı sistemi (statik proje) Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne göre hesaplar; elektrik ve mekanik tesisat projeleri de hazırlanır. Projeyi çizenler, imzalarıyla sorumluluk alan meslek sahipleridir.
Yapı denetim firması: 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamındaki yapılarda, proje ve inşaat bir yapı denetim firması tarafından denetlenir. Firma Bakanlığın elektronik sistemi üzerinden görevlendirilir ve sözleşme ruhsat başvurusundan önce yapılır; güncel usulü idareye sorun.
Yapı ruhsatı: Projeler ve belgelerle belediyeye ya da il özel idaresine başvurulur. Ruhsat gelmeden temel kazısı başlamaz. Süreç için yapı ruhsatı yazısını okuyabilirsiniz.
Şantiye şefi ve inşaat: Ruhsatlı her yapıda işi sahada yöneten, sorumluluğu imzayla üstlenen bir şantiye şefi bulunur.
Yapı kullanma izni (iskân): Ev bitince denetimler tamamlanır ve iskân alınır. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliği, ileride satış ve kredi işlemleri için bu belge gerekir.

Ruhsat ve harç bedelleri, proje ücretleri ve denetim ücretleri her yıl değişir. Güncel tutarları ilgili kurumdan ve teklif aldığınız firmalardan yazılı olarak isteyin.

Bütçeyi neler belirler

Evin maliyetini tek bir “metrekare fiyatı” ile düşünmek yanıltıcıdır. Tutarı asıl belirleyenler şunlardır:

Zemin durumu ve buna bağlı temel türü,
Kat sayısı ve taşıyıcı sistem (betonarme ya da çelik),
Yalıtım, pencere, ısıtma sistemi gibi enerji kararları,
İç mekân malzemelerinin sınıfı,
Arsaya yol, su, elektrik ve kanalizasyon bağlantısının uzaklığı.

Teklifleri karşılaştırırken neyin dahil olduğuna bakın. Bir firma bahçe duvarını, kapı önü betonunu ya da iskân işlemlerini fiyata katmış, diğeri katmamış olabilir. Anahtar teslim konut teklifi, kapsamı yazılı olduğu sürece karşılaştırmayı kolaylaştırır.

Anlaştığınız firmayla yazılı bir sözleşme yapın. Sözleşmede işin kapsamı, kullanılacak malzemelerin sınıfı, ödemelerin hangi aşamalara bağlı olduğu, teslim tarihi ve gecikme halinde ne olacağı açıkça yazsın. Ödemeyi takvime değil, tamamlanan işe (temel, kaba inşaat, çatı, ince işler) bağlamak iki tarafı da korur.

Tokat’ta nelere ayrıca dikkat etmelisiniz

Tokat’ın kendine özgü koşulları, ilk adımda sorulacak soruları da değiştirir.

Deprem: Kuzey Anadolu Fayı il sınırları içinden, Kelkit vadisi boyunca Reşadiye, Niksar ve Erbaa’dan geçer. Arsanızın deprem tehlikesini AFAD’ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası’ndan konumuna göre inceleyebilirsiniz. Statik proje bu değerlerle hesaplanır.
İklim: İç kesimlerde ve yüksek yerlerde kışlar soğuk ve karlıdır; Niksar, Erbaa ve Reşadiye tarafı daha ılıman ama daha yağışlıdır. Bu, yalıtım kalınlığını, çatı tasarımını ve beton dökümünün hangi aylarda yapılacağını etkiler.
Dere ve vadi arsaları: Yeşilırmak ve Kelkit vadilerindeki düz arsalarda zemin yumuşak, yeraltı suyu yüksek olabilir. Zemin etüdü bu soruyu cevaplar.
Köy mü, belediye mi: Köyde yapılacak evlerde kurallar ve başvuru yeri farklı olabilir. Arsanızın köy yerleşik alanı içinde olup olmadığını il özel idaresine sorun.

KTC Yapı, Tokat Merkez’de tek katlı 110 m² bahçe evini anahtar teslim yaptı; Erbaa’daki iki daireli konutu da MR İnşaa Yapıları ile birlikte anahtar teslim tamamladı.

Sık yapılan hatalar

Arsanın imar durumunu öğrenmeden proje çizdirmek, sonra kat sayısının tutmadığını görmek.
Hisseli arsada diğer hissedarların yazılı muvafakati olmadan işe başlamak.
Zemin etüdünü “komşu da yaptırmadı” diye atlamak.
Ruhsat çıkmadan “temeli şimdiden atalım” demek. Ruhsatsız yapı, yıkım ve para cezası riski taşır.
Teklifleri yalnızca toplam rakama bakarak karşılaştırmak, kapsamı yazılı hale getirmemek.
Sözleşmeyi, ödeme planını ve teslim tarihini sözlü bırakmak.
İskân almadan eve taşınmak ve abonelik, satış, kredi aşamasında sorun yaşamak.

İlk adım için yanınıza almanız gerekenler basit: tapu bilgisi, arsanın ada ve parsel numarası, kafanızdaki evin kabaca büyüklüğü. Bunlarla bir inşaat mühendisi, arsanızda neyin mümkün olduğunu ve sıranın nereden başlayacağını kısa sürede söyleyebilir.