Yarım kalmış bir inşaatı devralmak: nelere dikkat edilmeli?

Yarım kalmış bir inşaat çoğu zaman cazip bir fiyatla gelir ama içinde üç ayrı risk taşır: hukuki yükler, idari durum ve yapının kendisi. Devralmadan önce tapudaki şerhleri ve eski sözleşmeleri, ruhsatın ve yapı denetim sözleşmesinin durumunu, betonun ve demirin gerçekte ne halde olduğunu ayrı ayrı inceletin. Fiyatı bu üç incelemenin sonucuna göre konuşun, tersine değil.

Önce kâğıtlar: bina kime ait, kime borçlu

Sahada duran beton, bir sürü insanın hakkını taşıyor olabilir. İnşaatın neden durduğunu öğrenmeden pazarlığa oturmayın.

• Tapu kaydı: İpotek, haciz, ihtiyati tedbir ve kat irtifakı bilgisi tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet üzerinden görülür.
• Kat karşılığı sözleşmesi: Arsa sahibi ile eski müteahhit arasında noter sözleşmesi varsa feshedilmiş mi, kime kaç bağımsız bölüm düşüyor, açık bir dava var mı?
• Önceden satılmış daireler: Eski müteahhit bazı daireleri satış vaadiyle satmış olabilir. Bu kişilerin hakları siz devralsanız da ortadan kalkmaz.
• Eski müteahhidin borçları: Bu inşaatla ilgili ödenmemiş prim borcu, iskân aşamasında karşınıza çıkabilir. Durumu Sosyal Güvenlik Kurumu’ndan yazılı olarak öğrenin.

Bu bölüm bir avukatın işidir. Mühendis size binanın ne durumda olduğunu söyler; kimin hakkının ne olduğunu avukat söyler. İkisini de devirden önce görün.

Ruhsat ve yapı denetim durumu

Ruhsatlı bir yapı yarım kaldığında belediye ya da il özel idaresi nezdinde dosyası açık kalır. Devralan kişinin bu dosyayı kendi adına sürdürebilmesi için birkaç şeyin netleşmesi gerekir.

1. Ruhsatın geçerliliği: Yapı ruhsatının başlama ve bitirme süreleri 3194 sayılı İmar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Süre dolmuşsa ruhsat yenilenmesi gerekebilir ve bu, projenin güncel imar durumu ve yönetmeliklere göre yeniden incelenmesi anlamına gelebilir. Ayrıntı için ruhsat geçerlilik süresi yazısına bakın.
2. Yapı denetim sözleşmesi: 4708 sayılı Kanun kapsamındaki ruhsatlı yapılarda bir yapı denetim kuruluşu görev yapar. Sözleşme feshedildiyse yeni bir kuruluşla devam edilir; işin hangi seviyede bırakıldığı tutanakla kayda geçer. Bu seviye tespiti, kalan işin ve sorumluluğun başlangıç çizgisidir.
3. Müteahhit ve şantiye şefi: Yeni yüklenicinin YAMBİS’te geçerli bir müteahhit yetki belgesi olmalı, şantiye şefi de idareye yeniden bildirilmelidir.
4. Projeye uygunluk: Yapılan kısım onaylı projeyle örtüşüyor mu? Kat yüksekliği, kolon yeri ya da balkon taşması farklıysa iskân aşamasında sorun olur.

Kuralların bir kısmı ruhsatın tarihine ve parselin plan durumuna göre değişir. Doğru cevap için ilgili belediyenin imar müdürlüğüne ya da köydeyse il özel idaresine yazılı başvurun.

Yapının gerçek hali: gözle değil, testle

Bir karkas yıllarca açıkta kaldıysa görünüşü yanıltabilir. Yerinde inceleme şunlara odaklanır:

• Beton dayanımı: Projedeki beton sınıfına ulaşılıp ulaşılmadığı, karot numunesi alınarak anlaşılır. Yöntemi karot testi yazısında anlattık.
• Bekleyen filizler: Üst kata devam edecek kolon demirleri yağmur ve kar altında paslanır. Pas kesiti küçültmüşse temizlik ya da ek donatı gerekir.
• Temel ve drenaj: Temel çevresinde su birikmişse, dolgu oturduysa ya da yalıtım açıkta kaldıysa zarar görmüş olabilir.
• Kalıp ve döküm kusurları: Segregasyon (çakıl yuvası), açıkta kalmış donatı, eğri kolon. Bunlar mühendisin vereceği onarım yöntemiyle giderilmelidir.
• Eksik belgeler: Zemin etüdü raporu, beton irsaliyeleri ve deney sonuçları yapı denetim dosyasında olmalıdır. Hiç yoksa bu kendi başına bir uyarıdır.

İnceleme sonunda üç ihtimal çıkar: yapı olduğu gibi devam edebilir, onarım ve güçlendirmeyle devam edebilir ya da devam etmesi ekonomik ve güvenli değildir. Bu kararı statik hesaba dayanan bir mühendis raporu vermelidir.

Kalan işi fiyatlandırmak

Yarım kalmış işlerde en sık yapılan hata, kalan işi “binanın yarısı bitmiş” gibi kaba bir oranla tahmin etmektir. Kaba inşaat bitmiş görünse de ince işler, tesisat, cephe, çevre düzenlemesi ve altyapı bağlantıları toplam işin büyük kısmını oluşturur.

Doğru yol, onaylı projeden kalan iş kalemlerinin metrajını çıkarmak, eskiden yapılmış ama sökülüp yeniden yapılması gerekenleri ayrıca listelemek ve buna onarım kalemlerini eklemektir. Metraj ve keşif yazısında bunun nasıl yapıldığını bulabilirsiniz. Güncel birim fiyatları ve süreyi yazılı tekliflerle doğrulayın.

İşi yeni bir yükleniciye verecekseniz, sözleşmeye bir başlangıç tutanağı ekleyin: yapının devralındığı günkü hali, fotoğraflar, yapılmış ve eksik kalemlerin listesi, inceleme raporlarının tarihi. Bu tutanak, eski işçilikten doğan bir kusurun yeni yükleniciye ya da size yüklenmesini önler. Sonradan ortaya çıkabilecek gizli kusurlar (örneğin sıva altında kalmış hatalı bir tesisat) için kimin ne ölçüde sorumlu olacağını da sözleşmede açıkça yazın.

Tokat’ta yarım inşaat devralırken

• Kışı geçirmiş karkas: İç kesimlerde soğuk ve karlı kışlar, donma-çözülme döngüsüyle açıkta kalan beton yüzeyleri ve filizleri yıpratır. Birkaç kış geçirmiş bir yapıda incelemeyi daha ayrıntılı isteyin.
• Kelkit vadisi: Reşadiye, Niksar ve Erbaa gibi fay hattına yakın ilçelerde, proje eski bir deprem yönetmeliğine göre hazırlanmışsa ruhsat yenilemede güncel Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne uyum istenip istenmeyeceğini idareye sorun.
• Köy ve belde yapıları: Belediye sınırı dışındaki yapılarda ruhsat dosyası il özel idaresindedir. Dosyanın tam olup olmadığını oradan kontrol edin.

KTC Yapı, devralınacak yapılarda yerinde inceleme, kalan iş keşfi ve şantiye şefliği konusunda destek verebilir.

Sık yapılan hatalar

• Tapu ve sözleşme incelemesini atlayıp yalnızca fiyata odaklanmak.
• Eski müteahhitten satın alanların haklarını hesaba katmamak.
• Karot ve donatı tespiti yapmadan “beton sağlam görünüyor” diye devam etmek.
• Yapı denetim seviye tespitini beklemeden işe başlamak.
• Ruhsat süresini kontrol etmemek.
• Kalan işi metrajla değil, göz kararıyla fiyatlamak.
• Paslı filizleri temizlemeden ya da mühendis onayı almadan üzerine beton dökmek.