Yeni evde çatlak, nem ya da tesisat sorunu çıktı: sorumlu kim?

Yeni bir evde yapım kusurundan kaynaklanan çatlak, nem ya da tesisat sorunu çıktığında ilk muhatabınız işi yapan müteahhittir. Evi müteahhitten satın aldıysanız satıcı sıfatıyla da sorumludur; ruhsatlı yapılarda yapı denetim kuruluşunun da kanundan doğan bir sorumluluğu vardır. Haklarınızı korumanın yolu şudur: kusuru fotoğraf ve tarihle belgeleyin, fark ettiğiniz anda gecikmeden yazılı bildirin ve giderilmesi için makul bir süre isteyin. Bu arada, bir çatlağın tehlikeli olup olmadığına kendiniz karar vermeyin.

Önce sorunun türünü anlayın

Her çatlak ve her leke aynı ağırlıkta değildir. Ama aralarındaki farkı görmek için bir mühendisin gözü gerekir. Kabaca:

Sıva ve boya çatlakları. Yeni binalarda, sıva ve beton kururken ince, kılcal çatlaklar oluşabilir. Genellikle yüzeyseldir ve duvar ile kolon ya da kiriş birleşim çizgilerinde görülür. Yine de kayda geçirilmeli ve izlenmelidir.

Taşıyıcı elemanlarda çatlak. Kolon, kiriş, perde duvar ya da döşemede görülen çapraz çatlaklar, genişleyen ya da kapı ve pencerelerin sıkışmasıyla birlikte ortaya çıkan çatlaklar ciddiye alınmalıdır. Bunları en kısa sürede bir inşaat mühendisine gösterin. Binanın güvenli olup olmadığına fotoğrafa bakarak ya da “eskiden beri vardı” diyerek karar vermeyin.

Nem ve küf. Üç ayrı kaynağı olabilir: yoğuşma (içerideki nemin soğuk yüzeyde suya dönmesi), dışarıdan su girişi (çatı, cephe, pencere kenarı ya da temel su yalıtımındaki kusur) ve tesisat kaçağı. İlki kullanım ve havalandırmayla, öteki ikisi ise yapım kusuruyla ilgili olabilir. Farkı duvarda küf yazısında anlattık.

Tesisat sorunları. Basınç düşüklüğü, sızıntı, tıkanma, ısıtmanın bazı odalara ulaşmaması ya da elektrikte sık atan sigortalar. Bunlar çoğunlukla uygulama hatasıdır ve tesisat projesiyle karşılaştırılarak değerlendirilir.

Evi teslim alırken yapılan dikkatli bir gezi, sonradan çıkacak tartışmaların bir kısmını önler. Musluklar açılıp giderler denenir, kapı ve pencereler açılıp kapatılır, prizler ve sigortalar kontrol edilir, ıslak hacimlerin köşelerine ve tavana bakılır. Görülen her eksik teslim tutanağına yazılmalıdır; tutanağa yazılmayan görünür bir kusuru sonradan ileri sürmek zorlaşabilir.

Kim sorumlu

Müteahhit. Evi size yapan müteahhit, Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmesi hükümleri çerçevesinde işi projeye, sözleşmeye ve tekniğin kurallarına uygun yapmaktan sorumludur. Teslim sırasında görülemeyen gizli kusurlar için de sorumluluğu devam eder. Kanun, yapılar için diğer işlere göre daha uzun bir sorumluluk süresi öngörür; ağır kusur ya da hile varsa bu süre daha da uzar.

Satıcı. Evi bir müteahhitten ya da inşaat şirketinden konut olarak satın aldıysanız, tüketici mevzuatı da devreye girebilir. Bu durumda tüketici hakem heyetine ya da tüketici mahkemesine başvuru yolları gündeme gelir; hangi yolun ve hangi sürelerin geçerli olduğunu bir avukata ya da il ticaret müdürlüğüne danışın.

Yapı denetim kuruluşu. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, yapı denetim kuruluşlarına taşıyıcı sistem için uzun, diğer kısımlar için daha kısa süreli bir sorumluluk yükler. Taşıyıcı sistemde bir kusur varsa, yapı denetimi de muhatabınızdır.

Usta ve alt yükleniciler. Sözleşmeniz müteahhitle ise, onun çalıştırdığı ustaların hatasından da kural olarak müteahhit size karşı sorumludur. Ustayla doğrudan sözleşme yaptıysanız muhatap odur.

Süreler ve başvuru yolları sözleşmenin türüne, evi nasıl edindiğinize ve kusurun niteliğine göre değişir. Bu yüzden genel bir süre ezberlemek yerine, durumunuzu bir avukata kısaca anlatıp sizin için geçerli süreyi öğrenin.

Adım adım ne yapmalı

Belgeleyin. Kusurun fotoğraflarını ve videolarını tarih görünecek şekilde çekin. Çatlaklarda yanına bir cetvel koyun; zamanla büyüyüp büyümediğini görebilirsiniz.
Gecikmeden bildirin. Kanun, gizli bir kusurun fark edildiği anda gecikmeden bildirilmesini bekler. Geç kalan bildirim haklarınızı zayıflatabilir. Bildirimi yazılı yapın; e-posta ya da mesaj bir kayıttır, ciddi durumlarda noter ihtarnamesi daha güçlüdür.
Süre verin. Müteahhitten yerinde inceleme yapmasını ve kusuru makul bir süre içinde gidermesini isteyin.
Bağımsız görüş alın. Özellikle taşıyıcı sistemle ilgili şüphelerde bağımsız bir inşaat mühendisinin değerlendirmesini isteyin.
Tespit yaptırın. Müteahhit yanaşmazsa ya da kusuru inkâr ederse, mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırmak, durumun tarafsız biçimde kayda geçmesini sağlar.
Kendi onarımınızı belgeye dayandırın. Kusuru başkasına yaptırıp bedelini talep etmeyi düşünüyorsanız, önce tespiti yaptırın, sonra onarıma başlayın. Tespitten önce yapılan onarım, kusurun kanıtını ortadan kaldırır.

Apartman dairelerinde ortak alanlardaki kusurlar, örneğin çatı ya da dış cephe, kat malikleri adına yönetim tarafından takip edilir. Kendi dairenizdeki kusuru ise siz takip edersiniz.

Tokat’ta yeni evlerde sık görülen durumlar

Tokat’ın iç kesimlerinde yeni bir evin ilk kışı özel bir dönemdir. Beton ve sıva içindeki nem bu dönemde çıkmaya devam eder; ısıtma açıldığında ve camlar kapalı tutulduğunda yoğuşma artar. Pencere köşelerinde ve dış duvarların iç yüzünde terleme, ilk kışta havalandırmayla azalabilir. Ama aynı noktada tekrarlayan ve büyüyen lekeler yalıtım ya da ısı köprüsü sorununa işaret edebilir.

Niksar, Erbaa ve Reşadiye gibi daha yağışlı kuzey ilçelerinde çatı, cephe ve pencere kenarlarından su girişi daha sık sorgulanmalıdır. Kar yükünün fazla olduğu yerlerde çatı kenarlarında ve oluklarda kış sonrası sızıntı kontrolü yapın. Deprem sonrası görülen çatlaklar ise ayrı bir konudur; depremden sonra binada çatlak yazısına bakın.

Sık yapılan hatalar

Kusuru aylarca bekletip bildirimi geciktirmek.
Yalnızca telefonla şikâyet edip yazılı kayıt bırakmamak.
Tespit yaptırmadan onarıma başlamak.
Taşıyıcı elemandaki çatlağı “sıva çatlağıdır” diye kendi başına değerlendirmek.
Yoğuşmadan kaynaklanan nemi yapım kusuru sanmak ya da tersini yapmak.
Teslim tutanağına görünen eksikleri yazdırmamak.