Restoran ya da kafe açmak için mekân dönüşümü: nelere dikkat edilmeli?

Bir mekânı restoran ya da kafeye çevirirken dekorasyondan önce dört şeyi kontrol edin: Yer bu kullanıma yasal olarak uygun mu, bina taşıyıcı sistemiyle bu dönüşümü kaldırır mı, mutfak dumanı ve kokusu dışarı nasıl atılacak, yangın ve kaçış şartları sağlanabilir mi? Bunlardan biri olmuyorsa, en güzel tasarım bile işyeri açma ruhsatında ya da komşu şikâyetinde takılır. Kira sözleşmesini imzalamadan önce bu kontrolü yaptırmak, sonradan yaşanacak kayıpların çoğunu önler.

Önce yer: yasal olarak uygun mu

Bir mekânın kafe olarak kullanılabilmesi, sadece kiraya verilmesine bağlı değildir.

İmar durumu: Binanın bulunduğu parselin imar planında hangi kullanıma ayrıldığını belediyenin imar müdürlüğünden öğrenin. Zemin katta ticarete izin veren bir plan ile tamamen konut alanı farklı sonuç verir.
Tapudaki nitelik: Bağımsız bölüm tapuda “dükkân” mı, “mesken” mi görünüyor? Mesken olarak kayıtlı bir dairede lokanta ya da kafe gibi bir işletme açmak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri kurulunun oy birliğiyle vereceği karar olmadan mümkün değildir. Ayrıntısı kat mülkiyeti ve cins değişikliği yazısında.
Yönetim planı: Apartmanın yönetim planında işyerlerine dair özel hükümler olabilir. Bir kopyasını isteyin.
Yapı kullanma izni: Binanın iskânı yoksa ya da mekân projesine aykırı kullanılıyorsa, işyeri açma ve çalışma ruhsatında sorun çıkabilir.
Diğer kayıtlar: Gıda işleyen ve satan işletmeler, il tarım ve orman müdürlüğüne kayıt gibi ek yükümlülüklere tabidir. Faaliyetinize göre hangi kayıt ve izinlerin gerektiğini ilgili kurumlardan öğrenin.

Taşıyıcı sisteme dokunmadan dönüşüm

Mekân dönüşümlerinde en tehlikeli hata, açık bir salon elde etmek için duvar, kolon ya da kiriş kaldırmaktır. Betonarme binada kolon, kiriş ve perde duvarlar yapıyı taşır; birini kesmek bütün binayı ve üst kattakileri riske atar. Hangi duvarın kaldırılabileceğine ancak binanın statik projesine bakan bir inşaat mühendisi karar verebilir. Konuyu dükkânda kolon kesmenin tehlikesi yazısında ayrıntılı anlattık.

Yük de değişir. Ağır bir pizza fırını, büyük bir soğuk oda, bar tezgâhı ya da kalabalık bir salon, döşemeye önceki kullanımdan farklı yükler getirebilir. Bunlar özellikle asma katta ve üst katlarda bir mühendise sorulmalıdır.

Mutfak, baca ve havalandırma

Restoran ve kafelerde komşularla en çok sorun, koku ve dumandan çıkar. Planlama aşamasında şunları çözün:

Davlumbaz ve baca: Pişirme yapılacaksa duman ve yağ buharının nasıl dışarı atılacağı baştan belirlenmelidir. Bacanın çıkış noktası ve güzergâhı, binanın cephesini ve komşuların pencerelerini etkiler; yönetimin ve gerekiyorsa belediyenin görüşü alınmalıdır.
Temiz hava: Emilen hava kadar temiz hava da içeri alınmalıdır; yoksa kapılar zor açılır, ocaklar iyi çekmez.
Yağ ayırıcı: Mutfak gideri, kanalizasyonu tıkamaması için yağ tutucudan geçirilmelidir. İstenen detayı su ve kanalizasyon idaresinden öğrenin.
Islak hacimler: Müşteri tuvaletleri, personel tuvaleti, lavabolar ve bulaşık alanı. Tesisatın yeni yerine eğimle ulaşıp ulaşamadığı, sonradan döşeme kırmamak için baştan kontrol edilmelidir.
Elektrik ve gaz: Mutfak ekipmanının gücü, mevcut elektrik tesisatını aşabilir. Doğalgaz ya da tüplü sistem kullanılacaksa ilgili kurallara göre projelendirilmelidir.

Yangın, kaçış ve erişim

Kalabalığın toplandığı yerler, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik kapsamında değerlendirilir. Mekânın büyüklüğüne ve kişi sayısına göre çıkış sayısı, kapıların açılma yönü, söndürme ekipmanı, acil aydınlatma ve mutfaktaki yangın önlemleri gerekebilir. Bunları dekorasyon bitince değil, plan çizilirken düşünün; yoksa duvar ya da kapı yeniden yapılır. Ayrıntısı ticari binada yangın yönetmeliği yazısında.

Giriş basamağı, tuvaletlere erişim ve kapı genişlikleri de tekerlekli sandalye ve bebek arabasıyla gelen misafirleri etkiler. Bu konular proje aşamasında çözülürse ek maliyet getirmeden yapılabilir.

Kiralık mekânda mal sahibiyle anlaşma

Mekân kiralıksa, yapacağınız değişiklikleri mal sahibiyle önceden ve yazılı olarak konuşun. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi için kiraya verenin yazılı onayı gerekir. Bu onayda şunların yer alması, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltır:

Hangi işlerin yapılacağı ve bunları kimin üstleneceği.
Tesisat, baca ve elektrik gibi kalıcı eklemelerin kira bitiminde ne olacağı.
Mekânın kira sonunda hangi durumda teslim edileceği.
Ruhsat ve izin başvurularında mal sahibinin vereceği belgeler.

Mal sahibinin de binanın taşıyıcı sistemine dokunulmasına izin verme yetkisi olmadığını unutmayın; bu karar mühendisindir ve gerekiyorsa idarenin iznine bağlıdır.

Tokat Merkez’de mekân dönüştürürken

Tarihi doku: Şehir merkezinde eski çarşı ve tarihi yapılara yakın bir binadaysanız, binanın tescilli olup olmadığını ya da koruma alanında kalıp kalmadığını belediyeden öğrenin. Bu durumda 2863 sayılı Kanun kapsamında cephe, tabela ve iç müdahaleler için ayrıca izin gerekebilir.
Cephe ve tabela: Tabela, tente ve dış oturma alanı için belediyenin kuralları vardır. Konu dükkân cephesi ve tabela izni yazısında.
Kış: Tokat’ta kış soğuk geçer; büyük vitrinli bir mekânda ısıtma ve yoğuşma, cam ve doğrama seçimine bağlıdır.

KTC Yapı, Tokat Gaziosmanpaşa Üniversitesi’nin sosyal tesisinde tavan ve duvar yenileme, aydınlatma, korkuluk ve ıslak hacim işlerini kapsayan iç mekân onarımını MR İnşaa Yapıları ile birlikte yaptı; sosyal tesis onarımında bu işlerin aşamaları görülebilir.

Kontrol listesi

Kira sözleşmesinden önce imar durumunu ve tapudaki niteliği öğrenin.
Yönetim planını isteyin, mesken niteliğindeki bölümde kat maliklerinin kararını alın.
Kiralık mekânda değişiklikler için mal sahibinin yazılı onayını tadilattan önce alın.
Hiçbir duvar ya da kolonu mühendis görmeden kaldırtmayın.
Baca güzergâhını ve yağ ayırıcıyı tasarımdan önce çözün.
Yangın çıkışlarını ve kişi sayısını planla birlikte değerlendirin.
İşyeri açma ruhsatı için gereken belgeleri belediyeden önceden öğrenin.