Kooperatifle ev sahibi olmak: avantajlar ve riskler

Konut yapı kooperatifi, ev sahibi olmak isteyen kişilerin bir araya gelip birlikte arsa alması, inşaatı yaptırması ve evleri üyeler arasında paylaştırmasıdır. Doğru kurulmuş ve iyi yönetilen bir kooperatif, aidatlarla taksitlendirilmiş ve kâr payı eklenmemiş bir maliyetle ev sahibi olmanın yolu olabilir. Riskleri de aynı yapıdan doğar: arsası ya da ruhsatı olmayan, kötü yönetilen ya da üyeleri aidat ödemeyi bırakan bir kooperatifte iş yıllarca sürebilir ve maliyet tahminlerin çok üstüne çıkabilir. Üye olmadan önce kooperatifin arsasını, ruhsatını, yönetimini ve hesaplarını incelemek gerekir.

Kooperatif nasıl işler

Kooperatifler, Kooperatifler Kanunu’na göre kurulan ve ticaret siciline tescil edilen tüzel kişilerdir. Konut yapı kooperatifleri, Ticaret Bakanlığı’nın denetimine tabidir. İşleyişin ana hatları şöyledir:

Kuruluş: Kurucu ortaklar bir ana sözleşme hazırlar, kooperatif tescil edilir.
Arsa: Kooperatif adına bir arsa alınır ya da tahsis edilir.
Proje ve ruhsat: Proje çizdirilir, ruhsatı veren idareye başvurulur.
Yapım: İnşaat genellikle bir müteahhide ihale edilir ya da kooperatif kendisi yaptırır.
Aidat: Üyeler, ana sözleşme ve genel kurul kararlarına göre düzenli aidat öder. Maliyet arttıkça genel kurul ek aidat kararı alabilir.
Dağıtım: Konutlar genellikle kura ile üyelere dağıtılır; tapular iş bittikten sonra üyelere devredilir.
Tasfiye: Amaç gerçekleşince kooperatif kapatılır.

Kooperatifte “fiyat” yoktur, maliyet vardır. Bu hem avantaj hem risktir: inşaat maliyeti ne olursa, sonunda üyeler öder.

Avantajları

Kâr payı yerine maliyet. Bir müteahhitten hazır daire almakla karşılaştırıldığında, kooperatif kâr payını üyelerin cebinde bırakabilir.
Taksitli ödeme. Aidatlar, büyük bir peşinat olmadan uzun süreye yayılır.
Söz hakkı. Üyeler genel kurulda oy kullanır; yönetimi seçer, bütçeyi onaylar, denetçileri belirler.
Toplu alım. Çok sayıda konut birlikte yapıldığında malzeme ve işçilikte ölçek avantajı doğabilir.

Riskleri

Arsasız ya da ruhsatsız kooperatif. Üye toplanmış, para birikmiş ama ortada henüz kooperatif adına tapulu bir arsa ya da ruhsat yoktur. Bu, en riskli başlangıçtır.
Süre. Kooperatiflerde işler müteahhit işlerinden daha uzun sürebilir. Aidatların gecikmesi, genel kurulda uzlaşmazlık ve yönetim değişiklikleri işi yavaşlatır.
Ek aidat. Maliyet artışları üyelere ek aidat olarak yansır. Bütçenizi yalnızca başlangıçta söylenen aidata göre yapmayın.
Yönetim. Kooperatifi yöneten kişilerin deneyimi ve dürüstlüğü her şeyi belirler. Kötü yönetim, şeffaf olmayan harcamalar ya da yanlış müteahhit seçimi tüm üyeleri etkiler.
Çıkış. Üyelikten ayrılmak istediğinizde ödediğiniz paranın ne zaman ve nasıl geri verileceği ana sözleşmeye bağlıdır ve çoğu zaman beklediğinizden yavaştır. Üyeliğin devri mümkün olabilir ama bu da ana sözleşmeye ve yönetim kurulu onayına bağlıdır.
Diğer üyelerin ödeme gücü. Aidatını ödemeyen üyeler, tüm projenin nakit akışını bozar.

Kooperatif mi, müteahhitten daire mi

Karar verirken iki yolu dürüstçe karşılaştırın. Müteahhitten daire almak, genellikle daha kısa sürede ve belli bir fiyatla ev sahibi olmak demektir; riskin büyük kısmı müteahhitte kalır, buna karşılık müteahhidin kârını ve riskini fiyat içinde ödersiniz. Kooperatifte ise maliyete yakın bir bedel ödeme ihtimaliniz vardır ama süre, ek aidat ve yönetim riskini üyelerle birlikte siz taşırsınız.

Acil konut ihtiyacınız varsa ya da bütçeniz sabitse, belirsizliği yüksek bir kooperatif sizi zorlayabilir. Zamanınız ve esnekliğiniz varsa, iyi yönetilen bir kooperatif mantıklı bir yol olabilir.

Üye olmadan önce inceleyin

Kooperatif yönetiminden aşağıdaki belgeleri isteyin. Açık ve iyi yönetilen bir kooperatif bunları göstermekten kaçınmaz.

Ana sözleşme: Aidat, ek aidat, çıkış, devir ve dağıtım kurallarını okuyun.
Tescil bilgisi: Kooperatifin ticaret siciline kayıtlı olduğunu ve Ticaret Sicili Gazetesi’ndeki ilanlarını kontrol edin.
Arsanın tapusu: Arsa kooperatif adına mı tapulu? Üzerinde ipotek ya da şerh var mı? Tapu kaydına e-Devlet ya da tapu müdürlüğü üzerinden bakılabilir.
İmar durumu ve ruhsat: Arsada ne kadar inşaat yapılabileceği ve ruhsatın alınıp alınmadığı. Belediye ya da il özel idaresinden öğrenebilirsiniz.
Genel kurul tutanakları: Son yıllarda alınan kararlar, bütçeler ve denetim raporları.
Müteahhit sözleşmesi: İnşaat bir müteahhide verildiyse, sözleşmesini ve müteahhidin yetki belgesini inceleyin. Bu konuda müteahhit seçerken kontrol listesi yol gösterebilir.
Üye sayısı ve konut sayısı: Kooperatifin üye sayısı, projedeki konut sayısıyla uyumlu mu?

Kooperatiflerle ilgili şikâyet ve denetim konularında Ticaret Bakanlığı’nın il müdürlükleri yetkilidir; tereddüt ettiğiniz bir konuyu oraya sorabilirsiniz. Üyelik bedeli yüksekse, ana sözleşmeyi ve tapu kaydını ilk ödemeden önce bir avukata göstermek de iyi bir harcamadır.

Üye olduktan sonra

Üyelik, yalnızca aidat ödemek değildir. Genel kurullara katılın, bütçeyi ve harcamaları sorun, denetçi raporlarını okuyun. Şantiyeye gidip işin ilerlemesini görün. Ödediğiniz her aidatın makbuzunu saklayın. Konutlar teslim edildiğinde de iskân alınmadan tapu ve abonelik işlemlerinin tamamlanamayabileceğini unutmayın.

Tokat’ta kooperatif araştırırken

Tokat gibi orta büyüklükteki şehirlerde kooperatiflerin kurucuları ve yöneticileri çoğu zaman tanıdık kişilerdir. Bu, güveni kolaylaştırır ama belgelere bakma ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Arsanın yerini gidip görün: Yeşilırmak ya da Kelkit boyundaki düz alanlarda zemin ve yeraltı suyu, eğimli yamaçlarda istinat ve heyelan, kuzey ilçelerinde deprem tasarım değerleri inşaatın maliyetini etkiler. Bu konular projenin bütçesine yansıtılmamışsa, ek aidat ihtimali artar.

İlçedeki belediyenin imar müdürlüğünden arsanın imar durumunu ve ruhsat başvurusunun aşamasını öğrenmek birkaç dakikalık bir iştir ve size çok şey anlatır.

Sık yapılan hatalar

Arsası tapulu olmayan ya da ruhsatı alınmamış bir kooperatife yalnızca söze güvenerek girmek.
Ana sözleşmedeki çıkış ve ek aidat maddelerini okumamak.
Bütçeyi başlangıç aidatına göre yapıp ek aidatı hesaba katmamak.
Genel kurullara katılmayıp kararları başkalarına bırakmak.
Aidat makbuzlarını saklamamak.
Kooperatif üyeliğini, devrin kurallarını bilmeden haricen satın almak.