Apartmanda dış cephe yenilemesi için kat malikleri kararı nasıl alınır?

Apartmanın dış cephesi tek bir dairenin değil, bütün kat maliklerinin ortak malıdır. Bu yüzden boya, sıva onarımı ya da mantolama gibi bir iş, kat malikleri kurulunda konuşulup 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve binanın yönetim planında belirtilen çoğunlukla karara bağlanır. Kararın sağlam olması için gündem, teklifler ve maliyet paylaşımı toplantıdan önce hazırlanmalı, alınan karar da karar defterine yazılıp imzalanmalıdır.

Dış cephe neden tek başına karar verilecek bir iş değil

Kat Mülkiyeti Kanunu, binanın dış duvarlarını, çatısını ve temelini ortak yer sayar. Bir daire sahibinin kendi duvarının dışına mantolama yaptırması ya da cephesini farklı renge boyatması, hem görüntüyü bozar hem de diğer maliklerin hakkına dokunur. Üstelik yarım yapılan yalıtım, yalıtımlı ve yalıtımsız bölümlerin birleştiği yerlerde yoğuşma ve küf sorununa yol açabilir.

Hangi işin hangi çoğunlukla karara bağlanacağı, işin niteliğine göre değişir. Zorunlu bakım ve onarımla, binanın görünüşünü değiştiren ya da yeni bir yatırım sayılan iş aynı kurala bağlı olmayabilir. Kesirleri tahmin etmek yerine şunlara bakın:

Binanızın yönetim planı: Çoğu konu için ayrıntılı kural burada yazar.
Kanunda belirtilen çoğunluk: Emin değilseniz bir avukattan ya da yönetim şirketinden kısa bir görüş alın.
Karar defterinin geçmişi: Daha önce benzer bir karar alınmış olabilir.

Karar sürecini adım adım yürütmek

Sorunu belgeleyin. Hangi cephede sıva kabarması, çatlak, nem lekesi ya da dökülen boya var? Fotoğraflarla kısa bir not hazırlayın. Taşıyıcı elemanlarda çatlak ya da paslı demir görülüyorsa bu artık cephe değil, yapı güvenliği konusudur ve önce bir inşaat mühendisine gösterilmelidir.
İşin kapsamını yazın. Sadece boya mı, sıva tamiri mi, mantolama mı? Pencere denizlikleri, çatı saçakları, yağmur olukları ve balkon altları kapsama dahil mi? Kapsam net değilse gelen teklifler karşılaştırılamaz.
En az üç yazılı teklif toplayın. Teklifte yalıtım levhasının cinsi ve kalınlığı, dübel ve file detayı, iskele, çatı ve denizlik birleşimleri, iş süresi ve iş bitiminde moloz temizliği ayrı ayrı yazmalıdır. Karşılaştırma yöntemi için inşaat tekliflerini karşılaştırmak yazısına bakabilirsiniz.
Toplantıyı usulüne uygun çağırın. Yönetici, gündemi ve teklif özetlerini toplantıdan önce bütün maliklere iletmelidir. Kiracılar karar vermez, karar daire sahiplerinindir.
Kararı açık yazın. Hangi firmanın hangi teklifi kabul edildi, toplam tutar, her dairenin payı, ödeme takvimi ve işin denetiminden kimin sorumlu olduğu karar defterine yazılmalı, katılanlar imzalamalıdır.
Sözleşmeyi yönetim imzalasın. Ödemeleri işin ilerlemesine bağlayın, son ödemeyi teslim kontrolünden sonraya bırakın.

Paylaşım ve itirazlar

Ortak giderler, yönetim planında aksi yazmıyorsa genellikle arsa payına göre paylaşılır. Cephesi daha fazla rüzgâr ve yağış alan üst kattaki dairenin daha çok fayda göreceğini düşünüp payı değiştirmek isteyenler olabilir; bu tür sapmaları kararın içinde açıkça yazmak, sonradan çıkacak tartışmayı önler.

Karara katılmayan ya da toplantıya gelmeyen malikler de usulüne uygun alınmış karara bağlıdır. Payını ödemeyen malik için yönetimin yasal yolları vardır, ama bu yollar zaman alır. Bu yüzden paranın bir kısmını işe başlamadan toplamak, ödeme gücü düşük komşular için taksit seçeneği konuşmak işin yarıda kalmasını önler.

Cephenin rengini ya da malzemesini değiştirecekseniz belediyenin imar müdürlüğüne sorun: bazı belediyeler cephe değişikliği için izin ya da bildirim ister. Kaldırıma ya da yola iskele kurulacaksa bunun için de belediyeden izin gerekebilir.

İş sürerken ve teslimde nelere bakılır

Karar alındıktan sonra işi takip edecek bir ya da iki kişiyi belirleyin; her malikin ustaya ayrı talimat vermesi en çok karışıklığı yaratan şeydir. Takip edecek kişiler şunları gözden geçirmelidir:

Levhaların duvara yapıştırıcı ve dübelle tutturulduğu, aralarında boşluk kalmadığı.
Pencere kenarlarında, denizlik altlarında ve çatı birleşiminde suyun içeri girebileceği açıklık kalmadığı.
File ve sıva katmanlarının teklifte yazdığı gibi uygulandığı; bunu iş bitince değil, katmanlar kapanmadan görmek gerekir.
İskele sökülmeden önce bütün cephenin yakından kontrol edildiği.

Teslimde eksikleri yazılı bir listeye dökün ve son ödemeyi bu liste kapanınca yapın.

Tokat’ta cephe işini planlarken

Tokat’ta kışlar soğuk geçer; mantolama yapıştırıcısı, sıva ve boya soğukta ve yağışta düzgün kurumaz. Bu yüzden karar sürecini kış aylarında tamamlayıp uygulamayı ilkbahar ve yaz aylarına bırakmak mantıklıdır. Karar geciktikçe iyi ustalar dolar ve iş sonbahar yağmurlarına sarkar.

Niksar ve Erbaa gibi daha yağışlı ilçelerde cephenin su alma noktalarına, yani denizlik altlarına, balkon birleşimlerine ve çatı saçağına ayrıca dikkat etmek gerekir. Merkez ve Turhal gibi kuru ve soğuk yerlerde ise ısı kaybı ve ısıtma gideri genellikle asıl gerekçedir. Mantolamanın ekonomik tarafını mantolama yaptırmaya değer mi yazısında ayrıca anlattık.

İşin şartnamesini ve uygulama denetimini yöneticiye bırakmak yerine bir inşaat mühendisine ya da mimara yaptırmak, malikler arasındaki güveni de artırır. KTC Yapı gibi bir firmadan keşif istemek, teklifleri aynı kapsam üzerinden karşılaştırmanıza yardım eder.

Sık yapılan hatalar

Gündem göndermeden toplantı yapmak ve kararı sözlü bırakmak.
Kapsamı yazmadan teklif istemek; sonra her firmanın farklı işe fiyat vermesi.
Yalnızca toplam fiyata bakıp yalıtım kalınlığını ve detayları sormamak.
Bazı dairelerin kendi cephesini tek başına mantolatması.
Bütün parayı işe başlamadan ödemek, son ödemeyi teslim kontrolüne bağlamamak.
Cephedeki taşıyıcı eleman çatlaklarını boya ile kapatmak.