İnşaat sırasında çıkan ek işler nasıl fiyatlandırılır?

Ek iş, sözleşmede tanımlanan kapsamın dışında kalan ve iş sırasında ortaya çıkan ya da sizin istediğiniz iştir. Doğru yöntem şudur: önce işin gerçekten kapsam dışı olduğu netleştirilir, müteahhit fiyatını ve süreye etkisini yazılı bildirir, siz onaylarsınız, iş ondan sonra yapılır. Fiyat, sözleşmede birim fiyat listesi varsa oradan; yoksa uygulamadan önce iki tarafın yazılı olarak anlaştığı yeni bir fiyattan hesaplanır. “Yapalım, sonra konuşuruz” ile başlayan ek işler, inşaat anlaşmazlıklarının en yaygın kaynağıdır.

Ek iş mi, eksik kalem mi, değişiklik mi

Müteahhit “ek iş çıktı” dediğinde ilk soru şudur: Bu iş gerçekten kapsam dışı mı? Üç durumu birbirinden ayırmak gerekir.

Sözleşme kapsamındaki iş. Projede ve şartnamede olan bir iş, teklifte unutulmuş olsa bile, götürü bedelli bir sözleşmede çoğu zaman müteahhidin üstlendiği işin parçasıdır. Teklifin eksik hazırlanması, kural olarak iş sahibine ek ödeme olarak yansımamalıdır. Örneğin projede bulunan bir merdiven korkuluğu, teklifte ayrı bir satır olarak yazılmadı diye ek iş sayılmaz.

Sizin istediğiniz değişiklik. Pencereyi büyütmek, bir duvarı kaldırmak, daha nitelikli bir seramik seçmek. Bunlar gerçekten yeni işlerdir ve ek bedel doğurabilir. Tersine, bir kalemi iptal etmek ya da sadeleştirmek bedelden düşülmelidir; bunu da istemeyi unutmayın.

Öngörülemeyen durum. Kazıda beklenmeyen kaya ya da su, sıva söküldüğünde ortaya çıkan çürük kiriş, eski bir binada gizli kalmış tesisat. Bunların ek iş sayılıp sayılmayacağı, sözleşmede risklerin nasıl paylaştırıldığına ve zemin etüdü gibi ön çalışmaların ne gösterdiğine bağlıdır.

Hangi gruba girdiği belli olmayan bir iş için sözleşmenize, projeye ve teklife birlikte bakın. Anlaşamıyorsanız bağımsız bir mühendisin görüşü çoğu zaman tartışmayı kısaltır.

Ek iş nasıl onaylanmalı

Ek işler için basit bir usul belirleyin ve her seferinde uygulayın:

Talep ya da tespit yazılır. Ek işi kim istedi ya da ne sebeple ortaya çıktı? Fotoğrafla birlikte kayda geçer.
Müteahhit teklif verir. İşin tanımı, miktarı, birim fiyatı, toplam bedeli ve süreye etkisi yazılı bildirilir.
İş sahibi onaylar. İmzalı onay olmadan uygulama başlamaz. Acil durumlarda, örneğin kazıda su çıktığında, işin güvenliği için yapılması gerekenler yapılır ama kayıt yine aynı gün tutulur.
İş yapılır ve ölçülür. Gerçekleşen miktar ölçülür.
Hakedişe ayrı satır olarak eklenir. Ek işler, ana işin hakedişinden ayrı izlenmelidir; böylece işin sonunda toplam ek işin ne kadar tuttuğunu görebilirsiniz.

Ek işlerin toplamını düzenli olarak bütçenizle karşılaştırın. Tek tek küçük görünen ek işler, işin sonunda beklenmedik bir yekûna ulaşabilir. Ana bedelin yanında ek işler için bir yedek pay ayırmak ve bu pay dolmaya başladığında yeni değişiklik isteklerini yeniden düşünmek, bütçeyi korumanın en sade yoludur.

Bu usul ilk bakışta bürokratik gelebilir. Ama aylar sonra hangi ek işin kimin isteğiyle, hangi fiyata yapıldığını hatırlamaya çalışmaktan çok daha kolaydır.

Ek iş fiyatı nasıl hesaplanır

Ek işin fiyatını belirlemenin birkaç yolu vardır ve hangisinin uygulanacağı sözleşmede yazmalıdır.

Sözleşmedeki birim fiyatlar. Teklifte aynı ya da benzer bir kalem varsa, onun birim fiyatı kullanılır. Bu en tartışmasız yoldur ve sözleşmeye bir birim fiyat listesi eklemenin en büyük faydası buradadır.
Benzer kalemden türetme. Tam aynı kalem yoksa, benzer bir kalemin fiyatından malzeme farkı eklenerek ya da düşülerek yeni fiyat bulunur.
Açık maliyet artı kâr. Malzeme faturaları ve işçilik kayıtlarıyla gerçek maliyet gösterilir, üzerine sözleşmede kararlaştırılan genel gider ve kâr payı eklenir. Faturaların size gösterilmesini isteyin.
Yeni fiyat üzerinde anlaşma. Hiçbir referans yoksa, iş yapılmadan önce yazılı bir fiyatta anlaşılır. Kamu işlerinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın birim fiyatları bir referans olarak kullanılır; özel işlerde de bu listeler fikir verebilir ama bağlayıcı değildir.

Ek işin süreye etkisi de fiyat kadar önemlidir. Bir ek iş bitiş tarihini öteliyorsa bu, onay belgesine yazılmalıdır. Aksi halde işin sonunda gecikme tartışması da açılır. Kapsamın baştan nasıl tanımlanacağını götürü bedel ve birim fiyat yazısında anlattık.

Ruhsatı etkileyen ek işler

Bazı ek işler yalnızca para meselesi değildir. Kat eklemek, oturum alanını büyütmek, cephe ya da çatı biçimini değiştirmek, taşıyıcı sisteme dokunmak gibi işler ruhsat projesinin değiştirilmesini gerektirebilir. Bu durumda önce tadilat projesi hazırlanıp ruhsatı veren idareye onaylatılmalıdır. Ruhsata aykırı yapılan bir ek iş, iskân aşamasında sorun çıkarır ve geri dönüşü pahalıdır.

Taşıyıcı sistemi etkileyen hiçbir değişikliği, statik proje müellifinin onayı olmadan uygulatmayın. Kolon, kiriş ya da perde duvar kaldırmak “küçük bir değişiklik” değildir.

Tokat’ta sık çıkan ek işler

Tokat’taki arazi ve yapı stoku bazı ek işleri daha olası kılar. Bunları baştan bilirseniz, sözleşmeye birim fiyatlarını koyarak sürprizi azaltabilirsiniz:

Kazıda su ya da kaya: Özellikle vadi tabanlarında ve eğimli arsalarda. Zemin etüdü bu riski büyük ölçüde önceden gösterir.
İstinat duvarı: Eğimli arazide hafriyat sonrası ortaya çıkan ihtiyaç.
Eski köy evlerinde gizli hasar: Taş ve kerpiç evlerde, ahşap çatı ve tavanlarda sökümden sonra ortaya çıkan çürüme.
Altyapı: Kanalizasyonu olmayan köylerde fosseptik, zayıf su şebekesinde depo ve hidrofor.
Kış önlemleri: Soğukta beton dökümü gerekiyorsa koruma ve ısıtma önlemleri; bunların kime ait olduğu baştan yazılmalı.

Sık yapılan hatalar

Ek işi sözlü onaylayıp fiyatı sonraya bırakmak.
Teklifte unutulmuş bir kalemi sorgulamadan ek iş olarak kabul etmek.
İptal edilen ya da sadeleşen işlerin bedelden düşülmesini istememek.
Ek işlerin süreye etkisini yazmamak.
Ruhsatı etkileyen değişikliği tadilat projesi olmadan uygulatmak.
Sözleşmeye birim fiyat listesi eklememek.