Organize sanayi bölgesinde fabrika binası yaptırırken süreç nasıl işler?

Organize sanayi bölgesinde (OSB) fabrika yaptırırken ilk fark, muhatabınızın kim olduğudur. OSB’ler kendi imar planına, kendi yapı kurallarına sahiptir ve yapı ruhsatı ile yapı kullanma izni gibi işlemler çoğu zaman belediye yerine OSB yönetimi üzerinden yürür. Süreç kabaca şöyle ilerler: parsel tahsisi, OSB’nin yapı şartlarının öğrenilmesi, zemin etüdü ve projeler, ruhsat, yapım, iskân ve işletmeye geçiş. Her OSB’nin kendi uygulaması olduğu için ayrıntıları ilk gün OSB müdürlüğünden yazılı olarak almak gerekir.

OSB’de kurallar nereden gelir

OSB’ler, kuruldukları mevzuatın ve kendi kararlarının çerçevesinde çalışır. Bu yüzden belediyedeki bir sanayi arsasına göre bazı farklılıklar görürsünüz:

İmar planı ve yapı şartları OSB’ye aittir. Parselin yapı yaklaşma mesafeleri, yapılaşma oranları, yükseklik ve otopark şartları OSB’nin planından ve yönetmeliğinden okunur.
Ruhsat ve iskân başvurusu çoğunlukla OSB’ye yapılır. Hangi belgelerin istendiğini ve hangi birimin onay verdiğini OSB müdürlüğü söyler.
Altyapı OSB’den gelir. Elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon ve arıtma bağlantıları OSB’nin şebekesine ve kurallarına göre yapılır.
Tahsis şartları vardır. Tahsis edilen parselde belirli sürelerde projeye ve inşaata başlama, üretime geçme gibi yükümlülükler bulunabilir. Bu süreleri ve sonuçlarını tahsis belgenizden ve OSB yönetiminden öğrenin.

Bu yazıdaki sıra genel bir çerçevedir. Kendi OSB’nizin uygulaması bununla farklılık gösterebilir; son söz her zaman OSB yönetimindedir.

Projeden önce: üretimi tarif edin

Fabrika binası, içindeki üretim için yapılır. Mimar ve statik mühendisi işe başlamadan önce şunların net olması, projenin bir kez çizilmesini sağlar:

Üretim akışı: Hammadde nereden girer, hangi makinelerden geçer, ürün nereden çıkar? Kapılar, rampalar ve iç bölümler bu akışa göre yerleşir.
Makine ve yükler: Ağır makineler, titreşimli ekipman ve raf sistemleri zemin betonunu ve temeli belirler. Bazı makineler kendi temelini ister.
Tavan vinci: Köprülü vinç kullanılacaksa taşıyıcı sistem baştan buna göre hesaplanır. Bu, kolon ve kiriş boyutlarını belirgin biçimde değiştirir.
İdari bölüm: Ofis, soyunma odası, yemekhane ve tuvaletlerin üretim alanına göre yeri.
Büyüme payı: Birkaç yıl içinde ikinci bir hol eklemeyi düşünüyorsanız, bunun yönü ve bağlantısı bugünkü projede bırakılmalıdır.
Tehlikeli madde: Yanıcı, patlayıcı ya da kimyasal madde depolanacaksa yangın ve güvenlik önlemleri projenin çekirdeğine girer.

Adım adım süreç

Tahsis ve tapu durumu: Parselin tahsis belgesini ve şartlarını inceleyin, süreleri takvime yazın.
Parsel bilgileri: OSB’den imar durumunu, altyapı bağlantı noktalarını ve varsa özel şartları yazılı olarak isteyin.
Zemin etüdü: Fabrika yapıları geniş alana yayılır ve ağır yük taşır. Zemin, temel sistemini doğrudan belirler; atlanmamalıdır. Ayrıntısı zemin etüdü zorunlu mu yazısında.
Projeler: Mimari, statik, elektrik, mekanik, yangın ve gerekiyorsa çevre ile ilgili projeler. Proje müelliflerinin birbirleriyle konuşması, sahada çakışmaları önler.
Yapı ruhsatı ve yapı denetimi: Ruhsat alınmadan imalata başlanmaz. Yapı denetim firması, 4708 sayılı Kanun kapsamında projeye uygunluğu denetler.
Yapım: Temel ve zemin altı işler, taşıyıcı sistem, çatı ve cephe kaplaması, zemin betonu, tesisatlar, iç bölümler ve çevre düzenleme.
Yapı kullanma izni ve işletmeye geçiş: İskân alındıktan sonra işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile faaliyetinize göre gereken diğer izinler için başvurulur.

Kamu teşvikleri ya da kredi kullanılıyorsa, bunların takvimi ve belge istekleri de bu sıraya oturtulmalıdır. Hangi belgenin hangi aşamada gerektiğini ilgili kurumdan teyit edin.

Çelik mi, betonarme mi, prefabrik mi

Fabrika binalarında geniş açıklıklı üretim holleri için çoğunlukla çelik ya da prefabrik betonarme kullanılır; ofis bölümü ise ayrı bir betonarme blok olabilir. Çelik, büyük açıklıkları hafif kesitlerle geçer ve atölyede hazırlanıp sahada hızlı kurulur. Betonarme ve prefabrik, yangına karşı kendi başına daha dayanıklıdır ve korozyon bakımı istemez. Hangisinin uygun olduğu; açıklık, vinç yükü, yangın sınıfı, zemin ve bütçeye göre statik projede karşılaştırılarak seçilir.

Çatı ve cephe kaplaması da ayrı bir karardır: ısıtılan ya da soğutulan bir üretim holünde yalıtımlı panel, ısıtılmayan bir depoda tek kat sac yeterli olabilir. Yangın açısından panelin dolgu malzemesi de önemlidir. Karşılaştırmasını sandviç panel mi, trapez sac mı yazısında yaptık.

İşi kim yönetecek

Bir fabrika şantiyesinde aynı anda temel ekibi, çelik ya da prefabrik montajcısı, çatı ekibi, elektrik ve mekanik firmaları, makine tedarikçileri ve OSB’nin altyapı birimi çalışır. Her biri kendi işini iyi yapsa bile, aralarındaki sıra bozulursa iş bekler: makine temeli unutulur, zemin betonu döküldükten sonra kanal açmak gerekir, vinç rayı çatı kapandıktan sonra gelir.

Bu yüzden yatırımcı adına projeleri birbiriyle karşılaştıran, iş programını tutan, hakedişleri kontrol eden ve sahada kararları zamanında aldıran biri olmalıdır. Bu kişi işletmenin kendi mühendisi olabileceği gibi dışarıdan alınan bir proje yönetimi hizmeti de olabilir. KTC Yapı, Turhal’daki 300 konutluk yerleşkede ve okul işlerinde ana yükleniciye proje yönetimi ve şantiye şefliği hizmeti verdi; fabrika işlerinde de ihtiyaç benzerdir.

Tokat’ta OSB’de fabrika yaparken

İlk ziyaret OSB müdürlüğüne: Parselinizin bulunduğu OSB’nin yapı yönetmeliğini, başvuru belgelerini ve ruhsat sürecini öğrenin. Uygulamalar OSB’den OSB’ye değişebilir.
Deprem: Kuzey Anadolu Fayı il sınırları içinden, Kelkit vadisi boyunca geçer. Taşıyıcı sistem Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne göre, parselin AFAD deprem tehlike haritasındaki değerleri ve zemin etüdü esas alınarak hesaplanmalıdır.
Kar ve soğuk: İç kesimlerde kış soğuk ve karlıdır. Geniş çatılarda kar yükü, oluk ve iniş boruları ile kışın beton dökümü planlanmalıdır.
Tarıma dayalı sanayi: Tokat’ın ekonomisinde tarım ve hayvancılık ağırlıklıdır; gıda işleme, soğuk zincir ve depolama yapan tesislerde hijyen, zemin kaplaması ve soğuk oda detayları proje aşamasında ele alınmalıdır.

Sık yapılan hatalar

Tahsis şartlarındaki süreleri takvime yazmamak.
Makine listesi ve üretim akışı netleşmeden projeyi çizdirmek.
Tavan vincini sonradan eklemeye çalışmak.
Zemin etüdünü “düz arazi” diye hafife almak.
Yangın ve kaçış önlemlerini proje bittikten sonra düşünmek.
Altyapı bağlantı noktalarını OSB’den almadan yerleşim planı yapmak.